買受人向開發(fā)商支付購房款后，若開發(fā)商存在違約行為侵犯了買受人的合法權(quán)益，那么在何種情況下，買受人有權(quán)主張開發(fā)商退房？本文北京房產(chǎn)律師為大家進行詳解。

　　1、開發(fā)商所銷售的房屋未取得商品房預(yù)售許可證

　　【相關(guān)規(guī)定】《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱”司法解釋“）第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

　　【法律分析】若買受人所購買的房屋尚未取得商品房預(yù)售許可證明，因開發(fā)商銷售房屋的行為違反了效力性法律的強制性規(guī)定，雙方所訂立的合同依法應(yīng)當被認定為無效。合同無效后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱“合同法”）第五十八條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當返還買受人所支付的購房款，并且買受人還可要求開發(fā)商按照其過錯程度承擔賠償責任。

　　2、開發(fā)商向買受人出售的房屋上存在抵押，或者開發(fā)商又將該商品房出售給第三人，或者該商品房屬于拆遷安置房

　　【相關(guān)規(guī)定】《司法解釋》第八條規(guī)定： 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！端痉ń忉尅返诰艞l規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　【法律分析】在該種情況下，因買受人所購買的房屋存在被抵押或者出賣給第三人或者該房屋屬于拆遷安置房，而使買受人在支付購房款后無法取得房屋的所有權(quán)，致使合同目的無法實現(xiàn)，故在該種情況應(yīng)當允許買受人解除商品房買賣合同，并有權(quán)向開發(fā)商主張違約責任。需要注意的是，若開發(fā)商在買受人購買的房屋上設(shè)立抵押進行貸款，則開發(fā)商可以通過償還抵押貸款消滅抵押權(quán)，以確保買受人能夠取得該房屋的所有權(quán)。

　　3、開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題

　　【相關(guān)規(guī)定】《司法解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！端痉ń忉尅返谑龡l第一款規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

　　【法律分析】關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題的，則要區(qū)別分析：

　　1、若開發(fā)商向買受人交付的房屋若未取得竣工驗收備案表，則買受人有正當理由可以拒絕收房；

　　2、若開發(fā)商向買受人交付的房屋具備竣工驗收備案表，則非屬于房屋主體結(jié)構(gòu)存在問題的情況下，買受人無正當理由不能夠拒絕收房，收房后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量瑕疵的，有權(quán)要求開發(fā)商履行維修義務(wù)；

　　3、若開發(fā)商向買受人交付的房屋雖然取得竣工驗收備案表，但房屋的主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量存在問題，經(jīng)檢驗后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量不合格，或者房屋存在質(zhì)量問題已經(jīng)影響買受人正常的居住使用時，則買受人有權(quán)向開發(fā)商主張解除合同，并要求開發(fā)商根據(jù)其過錯程度進行賠償。

　　4、開發(fā)商交付的房屋實際面積與約定面積誤差比絕對值超過3%

　　 ? ? 【相關(guān)規(guī)定】《司法解釋》第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：……（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

　　【法律分析】買受人在收房時發(fā)現(xiàn)房屋的實際面積與商品房買賣合同中約定面積誤差比超過3%時，因該差額已經(jīng)超過買受人對商品房面積的合理預(yù)期，在該種情形下，買受人可以自行選擇接受房屋并就差額面積與開發(fā)商進行結(jié)算，也可以選擇解除商品房買賣合同，要求開發(fā)商退房。

　　5、開發(fā)商逾期交付房屋

　　【相關(guān)規(guī)定】《司法解釋》第十五條規(guī)定：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

　　【法律分析】對于開發(fā)商逾期交房的法律后果，一般雙方在商品房買賣合同中均會有明確約定，即約定開發(fā)商向買受人支付逾期交房的違約金和買受人解除合同的條件，因此當雙方在合同中約定的解除條件成就時，若買受人想要解除合同，則需要按照第十五條中約定的程序向開發(fā)商行使催告權(quán)，經(jīng)買受人催告后開發(fā)商在三個月內(nèi)未履行交房義務(wù)的，則買受人可以要求解除合同； 若買受人未向開發(fā)商進行催告，那么在合同中約定的解除合同條件成就后一年之內(nèi)買受人仍未行使合同解除權(quán)的，則買受人以逾期交房為由要求開發(fā)商解除合同的權(quán)利即滅失。

　　在此提醒各位買受人：這里一年的期間是除斥期間，不能中斷、延長，若買受人過期不行使該權(quán)利，則之后即不能以逾期交房為由主張解除商品房買賣合同，之所以這樣規(guī)定，也是為了保證交易的穩(wěn)定性，因此一旦出現(xiàn)開發(fā)商逾期交房的情形，買受人要及時維護自己的合法權(quán)益。

　　6、開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書

　　【法律分析】關(guān)于開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時買受人是否可以解除商品房買賣合同，一般是由雙方在商品房買賣合同中進行約定，故該種情形下買受人要求解除合同行使的解除權(quán)屬于約定解除而非法定解除。不過，若開發(fā)商銷售的房屋具備商品房預(yù)售許可證，且取得竣工驗收備案表時，買受人在一般情況下是能夠取得該商品房的產(chǎn)權(quán)證書，只是時間早晚的問題。

　　7、開發(fā)商擅自進行規(guī)劃、設(shè)計變更而未通知買受人

　　【法律分析】關(guān)于買受人因開發(fā)商擅自進行規(guī)劃、設(shè)計變更而解除商品房買賣合同的情形，通常是由雙方當事人在商品房買賣合同中進行約定。一般情形下，在開發(fā)商進行的規(guī)劃、設(shè)計變更影響到買受人所購買商品房的質(zhì)量及使用功能的情況下，開發(fā)商應(yīng)當在有關(guān)部門批準后通知買受人，而買受人在收到通知后有權(quán)決定接受還是退房。但開發(fā)商未按照約定時間書面通知買受人的，則買受人有權(quán)拒絕收房并向開發(fā)商要求退房。

　　8、開發(fā)商存在其他的違約行為，導(dǎo)致買受人不能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的

　　 ? ? 【法律分析】若開發(fā)商的違約行為對買受人購買該套商品房造成了重大影響，比如開發(fā)商向買受人承諾出售的房屋是學區(qū)房、學位房，而后又無法兌現(xiàn)，導(dǎo)致買受人不能夠?qū)崿F(xiàn)其合同目的，則買受人根據(jù)《合同法》第九十四的規(guī)定，有權(quán)向開發(fā)商主張解除商品房買賣合同。

　　需要北京房產(chǎn)律師提醒注意的是，買受人以不能實現(xiàn)合同目的為由要求解除商品房買賣合同的，需要針對不同的情況進行具體分析。最后，若買受人決定通過法律途徑退房的，則首先要查看雙方在商品房買賣合同中是否約定了爭議解決方式，該約定是否有效；在明確約定且約定有效的情況下，則應(yīng)該根據(jù)約定選擇爭議解決方式。其次，若雙方在商品房買賣合同中未明確約定，則買受人在選擇受理法院時，因雙方之間的糾紛屬于合同糾紛，應(yīng)當選擇被告（即開發(fā)商）住所地人民法院或者合同履行地的人民法院，而不能適用不動產(chǎn)的專屬管轄。