在實踐中，婚后夫妻共同出資購買的房地產經常以一方名義登記。未經另一方同意，房地產登記人擅自出售共同財產。除出賣人與買受人惡意串通等法律明確規定的無效情況外，房屋銷售合同有效，未辦理物權登記不影響合同效力。那么，夫妻一方擅自出賣共有房屋應如何處理？

　　案例一：買受人善意取得房屋，配偶可以要求賠償損害。

　　基本案情

　　一、原告賈某與被告肖某1986年登記結婚，2005年協議離婚，協議離婚時夫妻共同財產未分割。

　　2.2004年6月，被告與城建興華公司簽訂商品房買賣合同，購買2406號房屋，2005年6月取得房產證，房屋以被告名義登記。

　　3.2010年5月27日，被告將2406號房屋出售給案外人劉，并以劉的名義轉讓登記。原告起訴被告，要求被告賠償房屋折扣190萬元。

　　4.法院按房屋總價240萬元分割。因被告擅自處置財產，給原告造成損失，判決被告支付原告折扣130萬元。

　　法院裁判的要點。

　　根據《中華人民共和國物權法》第九十七條的規定：共有房地產或者動產的處罰和共有房地產或者動產的重大修復，應當經共有人或者全體共有人同意，但共有人之間另有約定的除外，第一百零六條規定：無處分權人將房地產或者動產轉讓給受讓人的，所有人有權追回；除法律另有規定外，受讓人取得房地產或者動產的所有權：（1）受讓人轉讓房地產或者動產時善意；（2）以合理價格轉讓；（3）轉讓的房地產或者動產依照法律規定登記的，不需要登記的，交付給受讓人。受讓人按照前款規定取得房地產或者動產所有權的，原所有權人有權向無處分權人要求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款的規定。

　　在這種情況下，2406號房屋屬于原告和被告的共同財產，被告出售房屋應征得原告的同意，但被告未經原告同意處理2406號房屋，應給予原告折扣賠償；現被告承認網上簽約價格為240萬元，不包括房屋裝修及附屬價格，被告主張實際交易價格為180萬元，但未提交當時交易的銀行流量，當時價格不評估；原告承認按240萬元分割，考慮到房價上漲的因素；綜上所述，法院按總價240萬元分割，由于被告擅自處置財產，給原告造成損失，酌情給予多分。判決：被告肖在判決生效后7天內向原告賈支付130萬元的折扣。

　　案例二：買受人不符合善意取得的條件，配偶可以起訴追回房屋。

　　基本案情

　　1.1997年，張愛英與被告許德柱登記結婚，婚后因感情不和向法院起訴離婚。

　　2.2017年12月，法院判決雙方離婚，認定五個農場四隊的房屋和庭院是張愛英和徐德柱的共同財產福花園社區1102號和702號（被拆遷人登記為張德柱）為張愛英和徐德柱的共同財產。

　　3.2016年，許德柱與趙麗鴿簽訂房屋買賣合同，以37萬元的價格將1102號房屋和702號房屋賣給趙麗格，并出具收據證明，收到趙麗鴿房款37萬元。

　　4.2017年3月，許德柱.趙麗鴿.劉娟簽訂《房屋買賣合同》，將702號房屋賣給劉娟。1102.702號房屋未完成轉讓登記。

　　5.2018年，張愛英以許德柱擅自處罰為由，要求法院判決被告許德柱與趙麗鴿簽訂1102.702號商品房買賣合同無效；被告趙麗鴿。劉娟將1102.702房屋歸還原告。

　　六、一審法院裁定趙麗鴿。劉娟將房屋歸還原告張愛英和被告徐德柱，駁回了張愛英確認合同無效的要求。趙麗鴿拒絕接受，提出上訴，二審維持原判。趙麗鴿向河北省高等法院申請再審，河北省高等法院裁定駁回再審申請。

　　法院裁判的要點。

　　法院認為，1102.702房屋是原告張愛英與被告徐德柱關系存在期間的共同財產。未經房屋共有人張愛英同意，徐德柱向趙麗鴿轉讓涉及的兩棟房屋無權受到處罰。由于中國婚姻法允許夫妻同意財產所有權，買受人需要了解賣方的婚姻狀況和夫妻財產協議，這太苛刻了?？紤]到合同法促進和保護交易的基本價值取向，當賣方與房屋所有權登記一致時，合同應有效。

　　《中華人民共和國物權法》第一百零六條對被告趙麗鴿、劉娟能否按照善意取得制度的規定取得房屋所有權作出了規定，其中轉讓的房地產或者房地產應當依照法律規定登記的，不需要登記的，已經交付給受讓人案房屋未登記，被告趙麗鴿和劉娟不能善意取得涉案房屋所有權。被告趙麗鴿和劉娟應將涉案房屋返還給張愛英和徐德柱。

　　法律分析

　　通過以上兩種情況，北京律師咨詢網可以知道，夫妻一方未經另一方同意擅自出售財產，配偶可以根據不同情況選擇不同的救濟方式：

　　一、買受人善意取得房屋，配偶可以要求賠償離婚損害。

　　未經一方未經另一方同意擅自出售共同財產，屬于無權處罰，房屋銷售合同不因賣方無權處罰而無效，一般合同有效。合同有效，買方是否能取得房屋所有權，主要取決于買方是否符合善意取得的條件?！睹穹ǖ洹坊橐黾彝ソ忉專?）第二十八條規定：一方未經另一方同意出售共同所有的房屋，第三方善意購買。支付合理的對價并辦理房地產登記，另一方主張追回房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處置共同所有的房屋，造成另一方的損失，另一方在離婚時要求賠償損失的，人民法院應當予以支持。

　　北京律師咨詢網可以看出，如果買方是善意購買的。已支付合理對價并辦理房地產登記，即符合善意取得條件，善意購買。支付合理對價與已辦理房地產登記的三個條件是平行關系，是必不可少的。為保護交易安全和善意第三方的合法權益，配偶無權追回房屋，只能起訴離婚損害賠償。

　　根據《民法典》第二十八條的解釋（1），要求賠償損失的前提是提起離婚訴訟是提起離婚訴訟，一方在婚姻關系存在期間不能提起損害賠償。由于一方要求賠償損失本質上屬于財產侵權損害賠償，如果夫妻不同意財產分別所有，一般夫妻財產共同所有，另一方的賠償屬于共同財產，這無疑使婚姻賠償對一方的經濟補償失去了原意義。

　　二、買受人不符合善意取得房屋的條件，配偶可以起訴追回房屋。

　　如果買方不符合善意購買的三個條件。支付合理對價并辦理房地產登記的，配偶可以起訴買方返還房屋。例如：買方善意簽訂合同，支付購買款但未完成轉讓登記，或財產轉讓，但買賣雙方惡意串通損害配偶利益，或交易價格明顯低于市場價格，買方不構成房屋的善意，不能取得房屋所有權，房屋所有權仍為夫妻。根據《中國民法典》第二百三十五條的規定，無權占有房地產或者動產的，權利人可以要求返還原產品。作為房屋所有人的配偶，有權要求返還原產品并要求返還房屋的，法院應當予以支持。

　　律師總結

　　一、司法實踐中，配偶一方無權處分房產，一般合同有效，為了防止配偶方擅自處分共有房產，建議房本上加上自己的名字。

　　二、如果發現配偶一方擅自賣房了，盡快查看合同的履行狀態，買受人是否支付了對價，是否完成了房屋過戶，如果沒有，建議盡快到法院起訴要求返還房屋，同時申請財產保全，查封房產，防止對方繼續過戶。

　　實踐中，很多人發現配偶偷偷賣房，訴訟路徑的選擇是錯誤的，比如起訴房屋買賣合同無效，而不起訴返還房屋，關于合同效力筆者在前期文章論述過，合同效力不受無權處分的影響，如果起訴合同無效，因為法院訴訟程序較久，在訴訟過程中，如果買受人完成了房屋過戶登記，符合了善意取得條件，再起訴追回房屋就比較困難。因此，如果遇到配偶方無權處分房產的情況，訴訟策略一定要選對，起訴要求返還房屋而非確認合同無效。

　　三、如果買受人符合善意取得條件，可取得房屋所有權，配偶一方可向擅自處分方主張離婚損害賠償，要求賠償房屋折價款。筆者通過查閱相關案例，發現很多案件當事人的訴求僅僅要求無權處分方支付房屋折價款的一半，而沒有主張多分，法院的判決當然不會超出當事人的訴訟請求。

　　根據民法典第一千零九十二條的規定：“夫妻一方隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產，或者偽造夫妻共同債務企圖侵占另一方財產的，在離婚分割夫妻共同財產時，對該方可以少分或者不分。”夫妻一方未經另一方同意，擅自出賣房產的行為屬于轉移夫妻共有房產的行為，可以在訴訟的時候請求擅自處分一方少分。因此為了充分保障自身權益，筆者建議，訴訟時配偶方主張的損失賠償金額可以高于房屋折價款的一半，法官會根據具體案情酌情予以多分。

　　《最高人民法院關于適用<民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第二十八條第一款

　　一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

　　北京律師咨詢網提示：以上條款適用的前提是：第一，第三人屬于善意購買，而不是與配偶一方惡意串通損害另一方的利益；第二，第三人支付了合理的對價即指房屋價款與物之價值基本相當，不存在不合理低價或無償出讓等情形；第三人已經辦理了產權登記手續。