婚姻關系存續期間，雙方以夫妻共同財產購房，產權以未成年子女名義登記。離婚時該怎么辦？

　　審判實踐中有兩種不同的觀點：

　　一種觀點認為，根據《民法典》第二百一十七條的規定，房地產所有權證書是權利人享有房地產所有權的證明。夫妻以未成年子女名義登記購買的房屋，意味著將購買的房屋贈與未成年人，離婚作為未成年人的財產，夫妻無權分割：

　　另一種觀點是，我們不僅要根據產權登記將房屋全部認定為未成年人的財產，還要審查夫妻雙方的真實意思。哪種觀點更合適？

　　答:北京律師咨詢網傾向于第二種觀點。婚后雙方用夫妻共同財產買房，子女未成年。如果產權以子女名義登記，夫妻離婚時不能簡單地根據登記情況將房屋認定為未成年子女的財產。因為，房地產物權登記產生的是將登記記載的權利人推定為真實權利人的效力，分為對外效力和對內效力。對外效力是指根據物權公示和公信原則，房地產物權登記后，善意第三人與登記權利人基于對登記的信任而發生的房地產交易行為，應當受到法律保護；內部效力是指權利人與利害關系人之間的真實意思表示確定真實權利人。

　　在現實生活中，夫妻共同投資買房后，可以根據各種因素以未成年子女的名義登記房屋產權，但這并不意味著夫妻的真正意義是使未成年子女成為房屋產權的所有者，因此，房屋的真正所有者可能不是未成年子女。

　　人民法院應當注意審查夫妻雙方購買房屋的真實意圖。如果真實意思是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應將房屋視為未成年子女的財產，由直接撫養未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思不是將房屋贈與未成年子女，離婚時將房屋視為夫妻共同財產更為合適。

　　江西省高級人民法院(2017)贛民終463號。

　　法院認為，經一、二審查明，位于北京市宣武區××街××院××樓××單位××號的案件涉及的財產是2004年6月22日，高衛東以自己和高登的名義從北京誠通房地產開發有限公司購買的，并辦理了《北京房屋權證》第××號房屋產權證，上面寫著高衛東和高登共有，其中高登份額占90%，高衛東份額占10%。爭議房地產是高衛東。在夫妻關系存續期間，楊金平以共同財產購買。產權登記為高衛東。高登以高登的名義購買房地產時，他還年輕，只有9歲，沒有獨立財產。房地產出資是他父母的共同財產。因此，原判決認定，購買的爭議房地產是高登父母高衛東、楊金平的共同財產，符合客觀事實，應當維護。雖然根據《中華人民共和國物權法》第十七條，房地產權屬證書是權利人享有房地產權利的證明。房地產所有權證書記載的事項應當與房地產登記簿一致；記錄不一致的，除證據證明房地產登記簿有錯誤外，以房地產登記簿為準。房地產所有權證書是權利人享有房地產權的證明，但夫妻以未成年子女名義登記共同財產購買的房屋。夫妻離婚時，不能簡單地根據登記情況將房屋認定為未成年子女的財產。

　　因為，房地產物權登記分為內部效力和外部效力，外部效力是指根據物權公共信用原則，房地產物權登記后，善意第三人和登記權利人的房地產交易行為應受法律保護；內部效力是指審查當事人的真實意，確定真正的權利人。

　　在現實生活中，夫妻共同投資購房后，可以根據各種因素以未成年子女的名義登記房屋產權，但這并不意味著房屋的真實產權人是未成年子女。人民法院應當注意審查夫妻雙方購房時的真實意思。如果真實意思是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應將房屋視為未成年子女的財產，由直接撫養未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思不是將房屋贈與未成年子女，離婚時應將房屋視為夫妻共同財產。

　　在這種情況下，一審和二審已經發現，高登的父母在購買該房產和離婚訴訟期間，沒有證據表明雙方共同意向將該房產90%的份額贈與高登。其中，高衛東陳述以高登的名義登記，防止夫妻一方隨意處置該房產，而楊金平則要求在離婚訴訟一、二審和再審程序中按夫妻共同財產夫妻共同財產分割。因此，從涉案房產的出資情況和高衛東、楊金平的陳述來看，夫妻雙方自始至終都沒有達成將該房產贈與高登的協議。本案房產的真正權利人不是高登，而是高衛東和楊金平。高登上訴提出，從房產分享的比例來看，可以確定高衛東和楊金平經過慎重討論，共同決定將訴訟房產贈與高登，但上訴主張只是高登的主觀猜測，沒有提供足夠的證據證實。此外，高衛東、楊金平離婚訴訟經歷了一審、二審、再審等訴訟程序，時間跨度近十年，在此期間，高登也清楚地知道法院對爭議財產的處理結果，即作為夫妻共同財產分割，但直到離婚糾紛生效判決執行，高登沒有提出任何異議，可以看出，高登在提起訴訟前并沒有接受贈與的意圖。

　　因此，北京律師咨詢網結合本案現有證據和已查明的事實，原判決認定，雖然90%的訴訟房屋份額登記在高登名下，但高衛東、楊金平的真實意思并不是將房屋贈與未成年子女高登位于北京市宣武區××街××院××樓××單位××號的案件涉及的財產，應當按照夫妻共同財產進行分割，有事實和法律依據，不得不妥善維護。

　　雖然《最高人民法院關于實施中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》第十二十八條規定，公民之間贈與關系的建立以贈與物的交付為準。贈與房屋按書面贈與合同辦理過戶手續的，確定贈與關系成立；未辦理過戶手續，但贈與人已按書面贈與合同將產權證書交給受贈人。受贈人已按贈與合同占有并使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應當補辦過戶手續。第十二十九條規定，贈與人明確表示贈與未成年人的，應當認定贈與為未成年人的個人財產。但上述規定應當理解為，未成年人接受他人而不是父母的贈與。合同法中的贈與是一種交易行為，雙方必須具有民事行為能力。完全民事行為能力人可以獨立開展民事活動，限制民事行為能力人只能實施適合其年齡和智力的民事活動，其他活動必須經法定代理人行使或者征得法定代理人同意。無民事行為能力人的民事活動，由其法定代理人進行。

　　受贈子女為未成年人的，未成年人的法定代理人應當按照一般規定接受贈與，并與贈與人簽訂贈與合同。但是，如果受贈人不接受他人，而是自己父母的贈與，那么受贈人和受贈人都是未成年人的父母，從而產生自己和自己的民事法律行為。這種行為通常不具有合同法的效力，并設立贈與。因此，在本案中，高登上訴提出，90%的房地產份額是父親高衛東和母親楊金平在購房時的贈與行為。合同法中的贈與效力沒有依據，不予支持。

　　因此，在確認位于北京市宣武區××街××醫院××樓××單位××號的案件涉及的財產是高衛東。楊金平夫婦的共同財產在離婚訴訟中依法分割。在明確產權歸屬的同時，取得房屋所有權的高衛東應當向楊金平支付一定的價款補償，江西省贛州市張貢區人民法院和原審法院本著尊重當事人意思自治的原則，分別作出了第625號民事判決和第62號民事判決。