一.什么是小產(chǎn)權(quán)房?
本文北京房產(chǎn)律師先對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行介紹,然后再對其相應(yīng)的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行介紹。大體上說:大產(chǎn)權(quán)房是由國家頒發(fā)的,它包含了40年的產(chǎn)權(quán),50年產(chǎn)權(quán),70年產(chǎn)權(quán)。平常我們購買的普通商品住房,屬于大產(chǎn)權(quán)房。與此相應(yīng),小產(chǎn)權(quán)房:沒有國家頒發(fā)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)房最顯著的特點(diǎn)是小產(chǎn)權(quán)房缺乏“五證”(土地使用證).《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》.《建筑工程施工許可證》.《商品房預(yù)售許可證》.因此小產(chǎn)權(quán)房也不能辦理房產(chǎn)證。
通常情況下,小產(chǎn)權(quán)房可分為以下兩種。
1.在集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房,這類小產(chǎn)權(quán)房通常又可以劃分為在宅基地上建造的小產(chǎn)權(quán)房,以及占用集體企業(yè)或耕地建造的小產(chǎn)權(quán)房;
2.工業(yè)用地.建于商業(yè)用地或廠區(qū)內(nèi)的小型產(chǎn)權(quán)房。
二、購買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險。
1.小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)定為非法建筑。
相關(guān)政府部門在查處違法建筑行為時,通常會根據(jù)下列三類標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定違建。
(1)未獲得國土資源管理部門使用許可的(即,建設(shè)不符合土地性質(zhì)或符合土地性質(zhì),但沒有得到批準(zhǔn));
(2)規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得建設(shè)規(guī)劃許可或按許可證規(guī)定建造的;
(3)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的。
如今大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房屋,極有可能被認(rèn)定為違法建筑,那么對于違法建筑,一般如何處理?
北京房產(chǎn)律師依據(jù)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第第六十四條之規(guī)定:“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的,”責(zé)令停止建設(shè)的,由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停建,并采取糾正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的,責(zé)令限期改正,處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款;不能采取糾正措施消除影響的,限期拆除,未經(jīng)批準(zhǔn)不得拆除的,沒收實(shí)物或者違法所得,可以并處建設(shè)工程造價10%以下的罰款。”
對違法建筑有三種處理方法。
(1)限期整改:對符合規(guī)劃的違法建筑,如果能夠補(bǔ)辦規(guī)劃許可證和工程許可證的,可以責(zé)令限期改正,并補(bǔ)辦所有手續(xù)。當(dāng)然,限期改正補(bǔ)辦手續(xù)一般也就是要補(bǔ)繳土地出讓金等費(fèi)用,這一數(shù)額很可能要由買主承擔(dān);
(2)拆除:對不符合規(guī)劃要求且不能補(bǔ)辦手續(xù)的,應(yīng)予以拆除;在拆除過程中,如未自行拆除,則有關(guān)部門將進(jìn)行強(qiáng)制拆除,強(qiáng)拆過程中極有可能造成購房者和住戶財產(chǎn)損失;
(3)沒收:不能拆除的,予以沒收。
有些地方的處理方式也是這樣:違法亂紀(jì)的建筑,如違反總體規(guī)劃,即拆毀建筑物;違法亂紀(jì)的建筑如符合總體規(guī)劃,可予以沒收。
不管是限期改正、拆除或沒收,買房人都會遭受巨大的損失,輕則錢財損失,重則房財兩空。
2.確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。
買房時,一般都要簽訂房屋買賣合同,只有在房屋買賣合同合法有效的情況下,購房行為才受法律保護(hù),不管怎樣,如果簽訂的房屋買賣合同是無效的,那就必須回到買賣合同簽訂前的狀態(tài),售房人將其退還給購房者,那時很容易引起爭論。
具體地說,就集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房而言,本集體經(jīng)濟(jì)組織成員間買賣小產(chǎn)權(quán)房所訂立的房屋買賣合同,普通認(rèn)定合同有效;本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與其集體經(jīng)濟(jì)組織成員買賣小產(chǎn)權(quán)房的,房屋買賣合同一般認(rèn)定無效,集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民簽訂的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同,一般認(rèn)定為無效合同。
有關(guān)法律規(guī)定:我國《合同法》第五十八條規(guī)定:合同無效或被撤銷后,因合同而取得的財產(chǎn),應(yīng)當(dāng)返還給他人;不能返還或無必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價賠償。過失一方應(yīng)賠償另一方因此而遭受的損失,雙方均有過錯的,應(yīng)分別承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
北京:
(1)2006年9月14日,“關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認(rèn)定及案件處理原則問題”,北京市高級人民法院發(fā)出,就合同無效的原因而言,主要責(zé)任應(yīng)由賣方承擔(dān),而買方則承擔(dān)次要責(zé)任;對于合同無效,對賣方因土地升值或拆遷.賠償而獲得的利益,應(yīng)當(dāng)予以綜合考慮;并且,由于買方因現(xiàn)值與原價的不同而造成損失的兩個因素,使買賣雙方的利益得到平衡,防止認(rèn)定無效合同導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡。
(2)2013年4月,北京市高級人民法院整理出目前民事審判中應(yīng)注意的若干法律適用問題,再清楚的是,在確定賠償買受人的損失后,如訴爭房屋已進(jìn)入拆遷程序,在拆遷過程中,可以參考拆遷評估結(jié)果,確定重置、定位補(bǔ)償價格,如果還沒有進(jìn)入拆遷程序,可以采用委托鑒定的方式確定房屋重置價格和區(qū)位補(bǔ)償價格。
北京:
(1)對在本鎮(zhèn)范圍內(nèi)發(fā)生的農(nóng)村房屋買賣,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員間的房屋買賣合同是有效的;
(2)向本鎮(zhèn)外出售房屋的人,經(jīng)相關(guān)組織和部門批準(zhǔn),可認(rèn)為該合同有效;
(3)對向本鎮(zhèn)以外出售住房的人,如果合同沒有實(shí)際履行或者購房人沒有實(shí)際居住,則未對其進(jìn)行處理,則該合同應(yīng)當(dāng)作出無效處理;
(4)向本鎮(zhèn)以外出售房屋的人,如果合同現(xiàn)在實(shí)際履行完畢,則沒有得到有關(guān)組織和部門的批準(zhǔn),而買受人已經(jīng)實(shí)際居住,使用時,對合同的效力暫不表態(tài),確認(rèn)買受人對房屋現(xiàn)狀和繼續(xù)占有權(quán),居所使用之權(quán)利。
海南:2011年,海南省高級人民法院下發(fā)了《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見》,規(guī)定:城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村集體土地上建造的小產(chǎn)權(quán)房與他人簽訂的買賣合同無效,由其引起的損失,由雙方根據(jù)過錯責(zé)任承擔(dān)。
山東:2011年11月30日,山東省高級人民法院下發(fā)了《全省民事審判工作會議紀(jì)要》,其中也明確指出:對集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房由于買賣而引發(fā)的糾紛,要嚴(yán)格執(zhí)行國家公共政策和誠信交易秩序,在法律上認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效,并且通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免雙方利益關(guān)系的不平衡。
誠然,一些小產(chǎn)權(quán)房會以簽訂長期租賃合同(10-20年不等),一次性支付全部租金來“交易”,這種形式的小產(chǎn)權(quán)房同樣具有很大的法律風(fēng)險。
實(shí)際案例中,當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)定為違法建筑,或者買賣合同無效時,購房者希望向售房人追回所購房款,但多數(shù)情況下,售房人早就不具備退款能力,很有可能面臨房財兩空的局面。
三、北京房產(chǎn)律師的建議。
除上述法律風(fēng)險外,小產(chǎn)權(quán)房還有還有像拆遷補(bǔ)償費(fèi).質(zhì)量難以保證.配套不完善.無法抵押不能轉(zhuǎn)讓等風(fēng)險,所以盡管和大產(chǎn)權(quán)房比較,小型產(chǎn)權(quán)房的價格便宜不少,但不管是買還是租,都很容易引起糾紛,在明律師提醒你,對小產(chǎn)權(quán)房必須謹(jǐn)慎對待。
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