不動產(chǎn)未辦理物權(quán)登記之事實，并不影響房屋買賣合同效力。“房地產(chǎn)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓”之規(guī)定系從物權(quán)變動角度進行的規(guī)定和限制，而對合同效力認定影響無虞。當(dāng)事人以明確意思表示對合理期待將來取得合法產(chǎn)權(quán)的唯一房產(chǎn)訂立買賣協(xié)議，雖不能確定其最終位置與坐落，在不違反法律規(guī)定或合同約定條件下，協(xié)議標(biāo)的物應(yīng)予以確認。下面和北京房產(chǎn)律師一起走進下面這起案例。

　　一、基本案情

　　經(jīng)過拆遷安置，原告居住的重慶市毛二石村何家園江北區(qū)獲得了一套安置房。然而，安置單位的確切位置未能確定。2010年6月22日，原告楊和被告李就重慶市紅根寺公園附近未來獲得的安置房簽訂了安置房轉(zhuǎn)讓協(xié)議（以下簡稱“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”) ，并簽訂了《安置房轉(zhuǎn)讓江北區(qū)》（以下簡稱“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”)。轉(zhuǎn)讓協(xié)議規(guī)定了當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)以及違反協(xié)議的責(zé)任。

　　2010年7月底，因楊未能競得重慶市江北區(qū)鴻恩怡園小區(qū)（一期）安置房號，雙方于2010年8月27日簽訂了《補充協(xié)議》。《補充協(xié)議》載明，楊仍將按照協(xié)議約定履行二期安置房（搖號）獲得的住房安置。因楊未獲得安置房，其繼續(xù)領(lǐng)取重慶市江北區(qū)國土局征地科的過渡安置費（直至獲得安置房），安置房歸李所有。此外，補充協(xié)議還約定了其他違反約定的事項。

　　2013年5月16日，重慶市江北區(qū)征地管理辦公室與楊簽署了《農(nóng)村轉(zhuǎn)非農(nóng)村人員住房安置協(xié)議》（以下簡稱《安置協(xié)議》)。《安置協(xié)議》規(guī)定，楊的原合作社為何家園社，安置地點為： 金秀嘉陵 B 區(qū)1單元5-2號（以下簡稱 B 房）。楊按照《安置協(xié)議》支付了相應(yīng)的住房和天然氣安裝費共計25215.20元。

　　后楊某起訴至江北區(qū)人民法院，稱與李某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補充協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，即未依法取得權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，故雙方的協(xié)議無效。怡園小區(qū)二期房子在合同中有約定，但沒有拿到B房反而。由于協(xié)議標(biāo)的物根本不存在，原告無法取得標(biāo)的物房屋，協(xié)議無法履行。雙方就此事協(xié)商未果，遂起訴至法院，請求法院判決與李簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補充協(xié)議無效。訴訟費用由被告承擔(dān)。

　　李某認可企業(yè)雙方通過簽訂的《轉(zhuǎn)讓技術(shù)協(xié)議》與《補充相關(guān)協(xié)議》，協(xié)議進行約定了關(guān)于鴻恩怡園小區(qū)一期和二期的房屋。但一期房屋抽簽未果故而需要等待二期房屋建筑安置。二期安置房屋即為B房屋且已經(jīng)向楊某支付了房款。為維護我們自身管理合法用戶權(quán)益，《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補充協(xié)議》應(yīng)為學(xué)生合法合理有效。

　　二、裁判情況

　　法院認定： 乙房不屬于社會福利住房，目前的產(chǎn)權(quán)證書尚未辦理，楊某實際居住的房屋，房屋屬于清水房，沒有出售或抵押，沒有法律關(guān)系，也沒有裝修。原告依據(jù)《人民法院城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款“未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的中華民國，是從房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的角度，而非合同行為的規(guī)定和限制，是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動的規(guī)定和限制。財產(chǎn)未經(jīng)登記的事實不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議和補充協(xié)議的有效性。

　　《補充協(xié)議》僅約定了二期安置房屋，綜合證據(jù)及雙方當(dāng)事人簽訂上述協(xié)議的狀況，楊某將來獲得的僅有一套安置房屋，該意思表示于上述協(xié)議中明確無疑。至于該安置房的具體位置、坐落等相關(guān)情況，雙方當(dāng)事人僅為預(yù)估而已而非確定之合同內(nèi)容。故人民法院對楊某主張之協(xié)議約定的是怡園小區(qū)二期房屋，但怡園小區(qū)二期房屋根本不存在，其無法獲得協(xié)議標(biāo)的物房屋觀點不予采信。

　　最后，一審法院駁回了楊的所有訴訟請求。雙方都沒有對判決提出上訴，判決現(xiàn)在生效。

　　三、律師分析

　　（一）產(chǎn)權(quán)登記和合同效力。

　　房產(chǎn)企業(yè)作為一個不動產(chǎn)，其物權(quán)確定應(yīng)依循物權(quán)公示制度原則。我國可以不動產(chǎn)物權(quán)采登記生效形式主義基本原則。《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法管理登記，發(fā)生發(fā)展效力；未經(jīng)公司登記，不發(fā)生效力，但法律法規(guī)另有相關(guān)規(guī)定的除外。

　　不難看出，不動產(chǎn)登記變更的模式是以登記要求生效原則、對抗登記要求或處罰登記要求為例外的。然而，物權(quán)是否為公有制，并不影響合同的效力，而是影響物權(quán)的變動。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人在合同中約定設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和銷毀房地產(chǎn)的物權(quán)外，合同自成立之日起生效，未經(jīng)物權(quán)登記不影響合同的效力。

　　物權(quán)變動不以登記而以事實問題行為的成就為標(biāo)志。未辦理物權(quán)登記而處分該物權(quán)雖不能發(fā)生物權(quán)變動，但不影響工程合同管理效力。當(dāng)事人對可合理利用期待自己將來發(fā)展取得合法物權(quán)的不動產(chǎn)簽訂的買賣雙方合同關(guān)系或者通過協(xié)議法律效力不應(yīng)受制于物權(quán)登記工作與否。

　　（二）“白馬不是馬”和合同內(nèi)容的確定

　　從哲學(xué)的角度來說，對事物的理解應(yīng)該建立在對事物本身的認知上。同一性作為邏輯思維的基本規(guī)律之一，不僅在理論上要求人們的思維過程，在現(xiàn)實生活中也在一定程度上指導(dǎo)著我們的語言表達。如果違反了同一律，就可能陷入“白馬非馬”的邏輯謬誤。

　　公孫龍的“白馬非馬”論證充分認識到企業(yè)各種社會屬性重要組成了事物，且各個不同屬性是可以通過相互進行分離的。但卻混淆了事物屬性與事物主體孰為述語、孰為主語。事物屬性映射到語言教育體系中則產(chǎn)生了一種語言研究意義，由此，便產(chǎn)生了一些針對這些事物的指稱和意義抑或稱之為概念詞與客體詞之別。

　　對事物的理解應(yīng)以對事物的理解為基礎(chǔ)。一般來說，合同的成立是建立在雙方平等和自愿的基礎(chǔ)上的。合同的內(nèi)容以書面形式確定，而標(biāo)的作為合同的一個重要方面，需要具體化。然而，在簽訂甚至履行合同的過程中，由于客觀原因的限制，雙方當(dāng)事人不能準(zhǔn)確地用語言表達其真實意思，因此，對相關(guān)合同內(nèi)容的解釋應(yīng)考慮與交易有關(guān)的環(huán)境因素，以明確雙方當(dāng)事人的真實意圖。這也對當(dāng)事人在日常生活中簽訂合同提出了更高的要求，根據(jù)自我風(fēng)險原則，用法律規(guī)范自己的行為，參與各種有關(guān)生命利益的法律。

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