商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，面積差異是目前房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛的一大緣由。在司法實(shí)踐中，關(guān)于商品房面積差異的認(rèn)定和處理存在著幾種不同的方式：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)面積誤差處理、按建筑面積計(jì)價(jià)面積誤差處理、按套內(nèi)面積誤差處理、經(jīng)濟(jì)適用住房面積處理，北京房產(chǎn)糾紛律師就房屋面積問(wèn)題所涉及的以上五種處理方式分別進(jìn)行了探討。

　　所謂房屋面積差異，是指房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積與房屋產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生的差異。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，面積誤差通常被稱(chēng)為“房屋縮水”，實(shí)際上表現(xiàn)形式各有不同，不但有“縮水”，還有“漲水”：面積差異是目前房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生糾紛的一大緣由：因?yàn)槟壳暗姆课蒌N(xiāo)售主要是以預(yù)售方式為主，這種方式的主要優(yōu)勢(shì)為：一是對(duì)開(kāi)發(fā)商的投入要求較小；二是購(gòu)房者通常可以享受到較大的優(yōu)惠。但是，預(yù)售對(duì)的面積是在圖紙上測(cè)出來(lái)的，與實(shí)際完工的房屋面積肯定會(huì)存在誤差：大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商都會(huì)盡量準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，在施工過(guò)程中盡力控制誤差大小，但也有個(gè)別開(kāi)發(fā)商出于某種目的，利用這種誤差為自己謀取不當(dāng)利益。對(duì)于購(gòu)房者而言，對(duì)房?jī)r(jià)款的承受能力、對(duì)房屋的使用規(guī)劃等都是以房屋面積為基礎(chǔ)的，面積的變動(dòng)有可能導(dǎo)致超出購(gòu)房者的承受能力，或是使原先的使用規(guī)劃落空：

　　商品房面積差異糾紛一般表現(xiàn)為兩種形式：第一，認(rèn)購(gòu)面積與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定面積不一致產(chǎn)生的糾紛；第二，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定面積與房屋權(quán)屬證書(shū)登記面積不一致產(chǎn)生的糾紛。上述兩種類(lèi)型面積差異的糾紛，雖然都是商品房面積差異，但是處理方法和法律依據(jù)卻完全不同。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房面積缺斤短兩的現(xiàn)象比較普遍，因面積誤差引發(fā)的糾紛、訴訟不勝枚舉。為此，2000年9月13日建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第5條對(duì)面積確認(rèn)以及面積誤差的處理作出了相應(yīng)的規(guī)定，將絕對(duì)值3%作為衡量點(diǎn)。實(shí)行了一段時(shí)間后，作為行業(yè)主管部門(mén)的建設(shè)部又以部委規(guī)章的形式在2001年4月4日頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條中對(duì)此加以明確，并詳細(xì)說(shuō)明比例的計(jì)算方式：面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）÷合同約定面積×100%。雖然合同示范文本、部委規(guī)章對(duì)此問(wèn)題都有明確的規(guī)定，但按照最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定，部頒規(guī)章在法院審判工作中可以參考但不宜作為準(zhǔn)據(jù)法引用，因此法院在民事判決中引用《商品房銷(xiāo)售管理辦法》判定面積誤差的法律責(zé)任時(shí)，存在法律上的障礙。2003年3月24日頒布的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》解決了這一難題，從示范文本、部委規(guī)章、司法解釋三個(gè)方面形成一個(gè)體系，使當(dāng)事人的約定與行政部門(mén)行使行政管理權(quán)、人民法院行使審判權(quán)達(dá)到有機(jī)統(tǒng)一。

　　（一）按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)面積誤差的處理

　　根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。但在實(shí)際交易中，有的未約定合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

　　當(dāng)事人有約定的，即按約定處理。就是當(dāng)事人怎么約定，就怎么處理。例如，當(dāng)事人在合同中約定：在商品房支付時(shí)，支付的套內(nèi)建筑面積（以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)）增加或者減少，其面積誤差比絕對(duì)值在2%以?xún)?nèi)（含2%）的，雙方互不退補(bǔ)。超過(guò)2%的，據(jù)實(shí)結(jié)算，即面積增加的，由買(mǎi)受人補(bǔ)足增加的面積的房?jī)r(jià)款，面積減少的，由出賣(mài)人返還減少的面積的房?jī)r(jià)款。

　　當(dāng)事人沒(méi)有約定的，如何處理？對(duì)此，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第14條均作了原則性規(guī)定。按照上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出賣(mài)人交付的套內(nèi)建筑面積的誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)和超出3%兩種不同情況，作出不同處理。

　　1.面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的處理

　　出賣(mài)人交付的套內(nèi)建筑面積的誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，不論是面積增加導(dǎo)致面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)，還是面積減少導(dǎo)致面積誤差比絕對(duì)值3%以?xún)?nèi)（含3%)，均只能據(jù)實(shí)結(jié)算，繼續(xù)履行合同，而不能解除合同。要求解除合同的，不予支持。據(jù)實(shí)結(jié)算，包括面積增加或者減少兩種情況。面積增加的，由買(mǎi)受人按照合同約定的單價(jià)款數(shù)額補(bǔ)足增加的面積的房?jī)r(jià)款，面積減少的，由出賣(mài)人返還減少的面積的房?jī)r(jià)款。

　　2.面積誤差比絕對(duì)值超出3%的處理

　　面積誤差比絕對(duì)值超出3%包括兩種情況，其一，由于面積增加致使面積誤差比絕對(duì)值超出3%。其二，由于面積減少致使面積誤差比絕對(duì)值超出3%。交付的套內(nèi)建筑面積的誤差比超出3%的，有兩種處理方式，一是買(mǎi)受人有權(quán)要求解除合同。買(mǎi)受人要求解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。解除合同的，如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%是由于面積減少造成的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還買(mǎi)受人已付的房?jī)r(jià)款，并支付已付房?jī)r(jià)款的利息。二是繼續(xù)履行合同。買(mǎi)受人同意履行合同的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。繼續(xù)履行合同的，如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%是由于面積增加造成的，那么面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照合同約定的價(jià)格予以補(bǔ)足，而面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人。如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%是由于面積減少造成的，那么面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及其利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，而面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

　　（二）按建筑面積計(jì)價(jià)面積誤差的處理

　　《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第21條規(guī)定：“按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。”當(dāng)事人沒(méi)有約定的，按照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛條件法律適用若干問(wèn)題的解釋》第14條的規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人沒(méi)有約定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出賣(mài)人交付的建筑面積（產(chǎn)權(quán)登記面積，下同）的誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)和超出3%這兩種不同情況，作出不同處理。

　　1.面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)的處理

　　出賣(mài)人交付的建筑面積的誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，不論套內(nèi)建筑面積或分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e增加或減少，只要建筑面積增加或減少致使面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，就應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)結(jié)算，繼續(xù)履行合同，而不應(yīng)解除合同。據(jù)實(shí)結(jié)算，如果是面積增加的，即由買(mǎi)受人按照合同約定的單價(jià)款數(shù)額補(bǔ)足增加的面積的房?jī)r(jià)款，面積減少的，由出賣(mài)人返還減少的面積的房?jī)r(jià)款。

　　2.面積誤差比絕對(duì)值超出3%的處理

　　出賣(mài)人交付的建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%有兩種情況：一是由于面積增加而導(dǎo)致面積誤差比絕對(duì)值超出3%。二是由于面積減少而導(dǎo)致面積誤差比絕對(duì)值超出3%。其處理方式有兩種：第一，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。解除合同的，如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%是由于面積減少造成的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還買(mǎi)受人已付的房?jī)r(jià)款，并支付已付的房?jī)r(jià)款的利息。第二，繼續(xù)履行合同。買(mǎi)受人同意履行合同的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。繼續(xù)履行合同的，如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%是由于面積增加而造成的，那么面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照合同約定的價(jià)格補(bǔ)足，而面積誤差比超出3%部分房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人。如果面積誤差比絕對(duì)值超出3%是由于面積減少而造成的，那么面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及其利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，而面積誤差比超出3%部分房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

　　（三）按套計(jì)價(jià)面積誤差的處理

　　按套計(jì)價(jià)，既適用于現(xiàn)售商品房，也適用于預(yù)售商品房。現(xiàn)售商品房是指已經(jīng)竣工驗(yàn)收建成的商品房。預(yù)售商品房是指正在建設(shè)尚未建成的商品房。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第19條規(guī)定：“按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。”商品房現(xiàn)售時(shí)，一般都是雙方當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售商品房進(jìn)行實(shí)地勘察，約定總價(jià)款。買(mǎi)受人認(rèn)為總價(jià)款與商品房的價(jià)格大體相當(dāng)，值得購(gòu)買(mǎi)，才會(huì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，否則，不會(huì)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　因此，買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)售商品房，大多不會(huì)發(fā)生面積誤差糾紛。如果發(fā)生糾紛，對(duì)于當(dāng)事人約定處理方式的，如果出賣(mài)人交付的商品房的套型與設(shè)計(jì)圖紙相符，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍之內(nèi)，就維持總價(jià)款不變，買(mǎi)受人要求退房或者減少總價(jià)款的，不應(yīng)予以支持。對(duì)于當(dāng)事人沒(méi)有約定處理方式的，如果出賣(mài)人交付的商品房的套型與設(shè)計(jì)圖紙不符，或者相關(guān)尺寸超出了約定的誤差范圍，買(mǎi)受人可以退房，或者與出賣(mài)人重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。這里所說(shuō)的“退房和承擔(dān)違約責(zé)任”，意思是可以解除合同，合同解除后，由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人已付的購(gòu)房款及相應(yīng)的利息。

　　（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)變更面積誤差的糾紛處理

　　第一，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更必須經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)。商品房銷(xiāo)售后，規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)過(guò)主管部門(mén)批準(zhǔn)。規(guī)劃的變更由規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，設(shè)計(jì)的變更經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意。否則，不得變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成面積誤差，引起面積誤差糾紛的，不在上述規(guī)定處理的范圍之內(nèi)，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第20條和《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件法律適用若干問(wèn)題的解釋》第14條的規(guī)定，作出處理。

　　第二，退房的條件。這里所說(shuō)的“退房”，意思是解除合同。解除合同是有條件的，首先，買(mǎi)受人在收到出賣(mài)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的規(guī)定時(shí)限內(nèi)，必須作出退房的選擇。否則，視同接受規(guī)劃設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。或者出賣(mài)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人也有權(quán)退房。其次，不是所有的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，買(mǎi)受人都可以選擇退房，解除合同，只有在規(guī)劃設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的情況下，才有權(quán)選擇退房，解除合同。退房，解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)返還買(mǎi)受人已付的房?jī)r(jià)款，并支付已付房?jī)r(jià)款的利息。

　　第三，不退房解除合同的，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積誤差，買(mǎi)受人不退房解除合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣(mài)人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議訂立后，合同約定面積應(yīng)當(dāng)以新訂立的補(bǔ)充協(xié)議中的面積為準(zhǔn)，面積誤差及其處理也應(yīng)當(dāng)以此為依據(jù)。

　　（五）經(jīng)濟(jì)適用住房面積誤差的處理

　　經(jīng)濟(jì)適用住房面積誤差的處理，涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的性質(zhì)問(wèn)題。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第2條第3款的規(guī)定：“本法所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。”《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第2條規(guī)定：“本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。”《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第3條第3款規(guī)定：“本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。”經(jīng)濟(jì)適用住房不是完全意義上的商品房，是帶有一定保障性質(zhì)的商品房。

　　盡管如此，經(jīng)濟(jì)適用住房是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的，具備了商品房的兩個(gè)基本特征，因此，屬于商品房的范疇。既然經(jīng)濟(jì)適用住房，屬于商品房的范疇，就應(yīng)當(dāng)適用于《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定。所以，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷(xiāo)售面積發(fā)生誤差，引起糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定予以處理。退一步說(shuō)，也應(yīng)當(dāng)參照《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件法律適用若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。

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