商品房買賣合同糾紛中，面積差異是目前房地產交易中產生糾紛的一大緣由。在司法實踐中，關于商品房面積差異的認定和處理存在著幾種不同的方式：按套內建筑面積計價面積誤差處理、按建筑面積計價面積誤差處理、按套內面積誤差處理、經濟適用住房面積處理，北京房產糾紛律師就房屋面積問題所涉及的以上五種處理方式分別進行了探討。

　　所謂房屋面積差異，是指房屋買賣合同約定的面積與房屋產權登記面積發生的差異。在房地產市場中，面積誤差通常被稱為“房屋縮水”，實際上表現形式各有不同，不但有“縮水”，還有“漲水”：面積差異是目前房地產交易中產生糾紛的一大緣由：因為目前的房屋銷售主要是以預售方式為主，這種方式的主要優勢為：一是對開發商的投入要求較小；二是購房者通常可以享受到較大的優惠。但是，預售對的面積是在圖紙上測出來的，與實際完工的房屋面積肯定會存在誤差：大多數的開發商都會盡量準確預測，在施工過程中盡力控制誤差大小，但也有個別開發商出于某種目的，利用這種誤差為自己謀取不當利益。對于購房者而言，對房價款的承受能力、對房屋的使用規劃等都是以房屋面積為基礎的，面積的變動有可能導致超出購房者的承受能力，或是使原先的使用規劃落空：

　　商品房面積差異糾紛一般表現為兩種形式：第一，認購面積與《商品房買賣合同》約定面積不一致產生的糾紛；第二，《商品房買賣合同》約定面積與房屋權屬證書登記面積不一致產生的糾紛。上述兩種類型面積差異的糾紛，雖然都是商品房面積差異，但是處理方法和法律依據卻完全不同。

　　長期以來，開發商銷售商品房面積缺斤短兩的現象比較普遍，因面積誤差引發的糾紛、訴訟不勝枚舉。為此，2000年9月13日建設部和國家工商行政管理局印發的《商品房買賣合同示范文本》第5條對面積確認以及面積誤差的處理作出了相應的規定，將絕對值3%作為衡量點。實行了一段時間后，作為行業主管部門的建設部又以部委規章的形式在2001年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》第20條中對此加以明確，并詳細說明比例的計算方式：面積誤差比=（產權登記面積-合同約定面積）÷合同約定面積×100%。雖然合同示范文本、部委規章對此問題都有明確的規定，但按照最高人民法院相關司法解釋規定，部頒規章在法院審判工作中可以參考但不宜作為準據法引用，因此法院在民事判決中引用《商品房銷售管理辦法》判定面積誤差的法律責任時，存在法律上的障礙。2003年3月24日頒布的《商品房買賣合同解釋》解決了這一難題，從示范文本、部委規章、司法解釋三個方面形成一個體系，使當事人的約定與行政部門行使行政管理權、人民法院行使審判權達到有機統一。

　　（一）按套內建筑面積計價面積誤差的處理

　　根據《商品房銷售管理辦法》的規定，按套內建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。但在實際交易中，有的未約定合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

　　當事人有約定的，即按約定處理。就是當事人怎么約定，就怎么處理。例如，當事人在合同中約定：在商品房支付時，支付的套內建筑面積（以產權登記面積為準）增加或者減少，其面積誤差比絕對值在2%以內（含2%）的，雙方互不退補。超過2%的，據實結算，即面積增加的，由買受人補足增加的面積的房價款，面積減少的，由出賣人返還減少的面積的房價款。

　　當事人沒有約定的，如何處理？對此，《商品房銷售管理辦法》第20條和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條均作了原則性規定。按照上述規定，應當根據出賣人交付的套內建筑面積的誤差比絕對值在3%以內和超出3%兩種不同情況，作出不同處理。

　　1.面積誤差比絕對值在3%以內的處理

　　出賣人交付的套內建筑面積的誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，不論是面積增加導致面積誤差比絕對值在3%以內，還是面積減少導致面積誤差比絕對值3%以內（含3%)，均只能據實結算，繼續履行合同，而不能解除合同。要求解除合同的，不予支持。據實結算，包括面積增加或者減少兩種情況。面積增加的，由買受人按照合同約定的單價款數額補足增加的面積的房價款，面積減少的，由出賣人返還減少的面積的房價款。

　　2.面積誤差比絕對值超出3%的處理

　　面積誤差比絕對值超出3%包括兩種情況，其一，由于面積增加致使面積誤差比絕對值超出3%。其二，由于面積減少致使面積誤差比絕對值超出3%。交付的套內建筑面積的誤差比超出3%的，有兩種處理方式，一是買受人有權要求解除合同。買受人要求解除合同的，人民法院應當予以支持。解除合同的，如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積減少造成的，出賣人應當返還買受人已付的房價款，并支付已付房價款的利息。二是繼續履行合同。買受人同意履行合同的，應當繼續履行合同。繼續履行合同的，如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積增加造成的，那么面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照合同約定的價格予以補足，而面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積減少造成的，那么面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及其利息由出賣人返還買受人，而面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　（二）按建筑面積計價面積誤差的處理

　　《商品房銷售管理辦法》第21條規定：“按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積發生誤差時的處理方式。”當事人沒有約定的，按照《商品房銷售管理辦法》第20條和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛條件法律適用若干問題的解釋》第14條的規定，對當事人沒有約定的，應當根據出賣人交付的建筑面積（產權登記面積，下同）的誤差比絕對值在3%以內和超出3%這兩種不同情況，作出不同處理。

　　1.面積誤差比絕對值在3%以內的處理

　　出賣人交付的建筑面積的誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，不論套內建筑面積或分攤的共有建筑面積增加或減少，只要建筑面積增加或減少致使面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，就應當據實結算，繼續履行合同，而不應解除合同。據實結算，如果是面積增加的，即由買受人按照合同約定的單價款數額補足增加的面積的房價款，面積減少的，由出賣人返還減少的面積的房價款。

　　2.面積誤差比絕對值超出3%的處理

　　出賣人交付的建筑面積誤差比絕對值超出3%有兩種情況：一是由于面積增加而導致面積誤差比絕對值超出3%。二是由于面積減少而導致面積誤差比絕對值超出3%。其處理方式有兩種：第一，買受人有權請求解除合同。解除合同的，如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積減少造成的，出賣人應當返還買受人已付的房價款，并支付已付的房價款的利息。第二，繼續履行合同。買受人同意履行合同的，應當繼續履行合同。繼續履行合同的，如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積增加而造成的，那么面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照合同約定的價格補足，而面積誤差比超出3%部分房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。如果面積誤差比絕對值超出3%是由于面積減少而造成的，那么面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及其利息由出賣人返還買受人，而面積誤差比超出3%部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　（三）按套計價面積誤差的處理

　　按套計價，既適用于現售商品房，也適用于預售商品房。現售商品房是指已經竣工驗收建成的商品房。預售商品房是指正在建設尚未建成的商品房。《商品房銷售管理辦法》第19條規定：“按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。”商品房現售時，一般都是雙方當事人對現售商品房進行實地勘察，約定總價款。買受人認為總價款與商品房的價格大體相當，值得購買，才會簽訂商品房買賣合同，否則，不會簽訂商品房買賣合同。

　　因此，買賣現售商品房，大多不會發生面積誤差糾紛。如果發生糾紛，對于當事人約定處理方式的，如果出賣人交付的商品房的套型與設計圖紙相符，相關尺寸也在約定的誤差范圍之內，就維持總價款不變，買受人要求退房或者減少總價款的，不應予以支持。對于當事人沒有約定處理方式的，如果出賣人交付的商品房的套型與設計圖紙不符，或者相關尺寸超出了約定的誤差范圍，買受人可以退房，或者與出賣人重新約定總價款。買受人退房的，由出賣人承擔違約責任。這里所說的“退房和承擔違約責任”，意思是可以解除合同，合同解除后，由出賣人返還買受人已付的購房款及相應的利息。

　　（四）規劃設計變更面積誤差的糾紛處理

　　第一，規劃設計變更必須經過批準。商品房銷售后，規劃設計變更，必須經過主管部門批準。規劃的變更由規劃主管部門批準，設計的變更經設計單位同意。否則，不得變更。房地產開發企業擅自變更規劃設計，造成面積誤差，引起面積誤差糾紛的，不在上述規定處理的范圍之內，而應當根據《商品房銷售管理辦法》第20條和《關于審理商品房買賣合同糾紛案件法律適用若干問題的解釋》第14條的規定，作出處理。

　　第二，退房的條件。這里所說的“退房”，意思是解除合同。解除合同是有條件的，首先，買受人在收到出賣人房地產開發企業的規劃設計變更的規定時限內，必須作出退房的選擇。否則，視同接受規劃設計變更以及由此引起的房價款的變更。或者出賣人房地產開發企業未在規定時限內通知買受人，買受人也有權退房。其次，不是所有的規劃設計變更，買受人都可以選擇退房，解除合同，只有在規劃設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的情況下，才有權選擇退房，解除合同。退房，解除合同的，出賣人應當返還買受人已付的房價款，并支付已付房價款的利息。

　　第三，不退房解除合同的，簽訂補充協議。規劃設計變更造成面積誤差，買受人不退房解除合同的，應當與出賣人房地產開發企業另行簽訂補充協議。補充協議訂立后，合同約定面積應當以新訂立的補充協議中的面積為準，面積誤差及其處理也應當以此為依據。

　　（五）經濟適用住房面積誤差的處理

　　經濟適用住房面積誤差的處理，涉及經濟適用住房的性質問題。根據《房地產管理法》第2條第3款的規定：“本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。”《城市房地產開發經營管理條例》第2條規定：“本條例所稱房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。”《商品房銷售管理辦法》第3條第3款規定：“本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。”經濟適用住房不是完全意義上的商品房，是帶有一定保障性質的商品房。

　　盡管如此，經濟適用住房是由房地產開發企業開發建設并出售的，具備了商品房的兩個基本特征，因此，屬于商品房的范疇。既然經濟適用住房，屬于商品房的范疇，就應當適用于《商品房銷售管理辦法》的規定。所以，經濟適用住房的銷售面積發生誤差，引起糾紛，應當根據《商品房銷售管理辦法》的有關規定予以處理。退一步說，也應當參照《商品房銷售管理辦法》和《關于審理商品房買賣合同糾紛案件法律適用若干問題的解釋》的有關規定處理。

　　法律是維護我們自身權益的有力工具，在我們遇到困難的時候，法律能夠為我們履行合法權益提供保障。如果您遇到相關問題，歡迎咨詢北京房產糾紛律師，我們會為你做出專業的解答。