在現(xiàn)實生活中,民間借貸行為是非常多的,而進行民間借貸時,借貸雙方要簽訂借款合同,如果不簽訂借款合同的,應(yīng)當出借借條等債權(quán)債務(wù)憑證,下列判例檢索自“無訟案例”,均由最高人民法院作出,裁判要旨系由北京房產(chǎn)糾紛律師根據(jù)裁判主要內(nèi)容總結(jié),希望對大家有所幫助。
一、法律關(guān)系性質(zhì)的界定不應(yīng)以當事人之間簽訂的合同的形式和名稱為限,而應(yīng)根據(jù)當事人的真實意思和合同的實質(zhì)內(nèi)容來確定,只要確認雙方當事人就貸款達成了協(xié)議,而且貸款人實際上已經(jīng)向借款人交付了貸款,就可以建立債權(quán)人-債務(wù)人關(guān)系。
——康、康小江等。還有康、康小江等。[案例編號:(2015)沈敏字第2128號;審判員:余明、劉少陽、楊春;裁判日期:2015年9月21日]
最高法院覺得:首先,都門公司經(jīng)由股東會研討,以低于市場的價錢將其開辟的商品房出售給康曉敏、康曉江、王希喜,在簽訂《商品房交易合同》的當天,都門公司即與康曉敏、康曉江、王希喜就所售商品房簽訂回購協(xié)議,商品房出售價為2000萬元,卻要6個月內(nèi)領(lǐng)取2600萬元給康曉敏、康曉江、王希喜回購所售房產(chǎn)。都門公司的上述行動注解,其與康曉敏、康曉江、王希喜簽訂商品房交易合同的目標,是從康曉敏、康曉江、王希喜處融資假貨2000萬元,而非以2000萬元的價款發(fā)售商品房。
其次,就買受人而言,在都門公司頻頻不能按回購協(xié)議商定回購屋宇的情況下,康曉敏、康曉江、王希喜三人不是請求都門公司按回購協(xié)議的商定,復(fù)原執(zhí)行《商品房交易合同》,而是連續(xù)批準都門公司進行回購,解釋康曉敏、康曉江、王希喜與都門公司簽訂《商品房交易合同》的實在目標不是獲得房屋,而是通過簽訂《商品房買賣合同》為雙方之間的借貸行為提供房屋擔保。即使康曉敏、康曉江、王希喜主張簽訂合同時具有購買商品房的真實意思,也因未就此與京都公司達成合意而不能在雙方間產(chǎn)生商品房買賣合同關(guān)系成立的法律效果。
第三,依據(jù)《中華國民共和國發(fā)票發(fā)票治理設(shè)施實行細則》的規(guī)定,發(fā)票是交易業(yè)務(wù)實在產(chǎn)生的證實,也是辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的憑據(jù)。康曉敏、康曉江、王希喜持有都門公司出具的收款收條,主意與都門公司之間存在商品房交易合同關(guān)系,證據(jù)其實不充沛。康曉敏、康曉江、王希喜作為商品房交易合同中商定的買受人,領(lǐng)取2000萬元購房款后,一直未請求開具販賣不動產(chǎn)對立發(fā)票,且在都門公司未能按期實現(xiàn)兩邊《回購協(xié)議書》及以后的《增補協(xié)議(一)》商定的付款責任時,未請求京都公司按約定,恢復(fù)履行《商品房買賣合同》,交付房屋,辦理權(quán)屬登記。上述行為明顯不符合商品房買賣關(guān)系的交易慣例和理性買受人及時行使權(quán)利、保護自身利益的慣常做法。而康曉敏、康曉江、王希喜依協(xié)議收取2600萬元回購款,剛好是2000萬元按5分月利率計算的結(jié)果,這與京都公司主張雙方協(xié)議是借貸合同關(guān)系的觀點相吻合,進一步說明雙方關(guān)系更符合借款合同關(guān)系的實際情況。
應(yīng)該指出的是,法律關(guān)系的性質(zhì)界定,不該受制于當事人之間簽訂合同的表面和稱號,而應(yīng)由當事人的實在意義和合同的本質(zhì)內(nèi)容來抉擇;認定當事人之間是不是存在債務(wù)債權(quán)關(guān)系,書面合同亦并不是弗成貧乏的要件,只需確認兩邊當事人就假貨問題達成了合意且出借方已經(jīng)實際將款項交付給借款方,即可認定債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立;同時,雙方履行合同,實現(xiàn)債權(quán)債務(wù)的方式應(yīng)當符合法律規(guī)定。本案中,康曉敏、康曉江、王希喜向京都公司支付2000萬元并收取利息的行為,表明雙方當事人就借貸達成了合意且出借方已經(jīng)實際交付款項給借款方,足以認定在雙方之間成立借貸關(guān)系。
都門公司從康曉敏、康曉江、王希喜處獲得2000萬元的實在意義是融資假貨,與康曉敏、康曉江、王希喜簽訂《商品房交易合同》的目標,是為了包管債權(quán)的執(zhí)行。鑒于兩邊未就《商品房交易合同》辦理典質(zhì)登記,不符合《中華國民共和國擔保法》規(guī)定的包管體式格局,故兩邊簽訂《商品房交易合同》并辦理商品房立案登記的行動應(yīng)認定為非典型的包管體式格局,在債權(quán)執(zhí)行克日屆滿前,不得商定債務(wù)人不執(zhí)行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有,即京都公司如不能按時歸還借款本金及利息,康曉敏、康曉江、王希喜不能就涉案房屋主張所有權(quán),但可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式,確保能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán);京都公司如果按時歸還了借款本金及利息,康曉敏、康曉江、王希喜則不能再對涉案房屋主張權(quán)利。原判決認定康曉敏、康曉江、王希喜與京都公司間系借貸的法律關(guān)系,并依據(jù)調(diào)整借貸關(guān)系的有關(guān)法律、法規(guī)作出判決正確。
二、當事人簽訂借貸合同同時,簽訂商品房交易合同,其目標是包管債務(wù)人能實時還本付息,在債務(wù)人無奈歸還債權(quán)時,以其自有房產(chǎn)直接抵償債務(wù),此商品房買賣屬名為房屋買賣實為房屋擔保性質(zhì),雙方所簽訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定無效,債權(quán)人依約交付有關(guān)房屋,無法律依據(jù)。
——古樺與古樺、福建省泉南投資開辟無限公司商品房販賣合同糾紛案【案號:(2015)民申字第949號;審訊職員:張進先、李春、王淵;裁判日期:二〇一五年六月三十日】
最高法院覺得,古樺與泉南公司在簽訂借貸合同的同時,即商定“為明確兩邊好處,泉南公司被迫將泉南國際新城(附件一)全數(shù)屋宇按兩邊協(xié)議價錢每平方米1500元轉(zhuǎn)讓給一方作為典質(zhì)。……如泉南公司未按兩邊合同商定定時還本付息則交易合同見效,泉南公司無條件合營古樺辦理實現(xiàn)屋宇交易及交房手續(xù)”。隨后,兩邊按該借貸合同附件表明的屋宇分手簽訂了46份《商品房交易合同》并進行了網(wǎng)簽登記。可見,古樺與泉南公司所訂《商品房交易合同》的目標是包管泉南公司能實時還本付息,在泉南公司無法償還債務(wù)時,以其自有房產(chǎn)直接抵償債務(wù),達到古樺及時便捷實現(xiàn)債權(quán)的目的,因此,案涉商品房買賣屬名為房屋買賣實為房屋擔保性質(zhì)。依據(jù)《中華人民共和國擔保法》第四十條,《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第五十七條之規(guī)定,古樺與泉南公司所簽訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定無效,其請求泉南公司依約交付有關(guān)房屋,無法律依據(jù)。
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