購房合同能買賣雙方都簽字了后，最好去做一下備案，讓購房合同能更能夠彰顯它的效力。很多人都擔心房子一房兩賣的問題，這對于買家來說承受的損失會比較大。那么，備案了的購房合同能一房二賣嗎?下面就和北京房產(chǎn)律師一起來看看下面的解答吧。

　　律師分析，本案尚未完成項目驗收，目前備案，但商品房預售合同備案，物業(yè)沒有變更。預售合同在房屋部門備案。而建設(shè)項目的抵押手續(xù)，是由國土部門辦理的。過去，這兩個部門是獨立的。如果沒有通信手段，信息不能共享，則完全有可能成功地提交了預售合同，開發(fā)商的債權(quán)人也為正在建設(shè)的項目申請了抵押手續(xù)。

　　目前我國正在建立一個統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，可以有效預防不動產(chǎn)領(lǐng)域多頭管理企業(yè)帶來的弊病。

　　【規(guī)則摘要】

　　1. 不合理的購買合同很多，買方優(yōu)先購買權(quán)不成立

　　——如果買受人的購房行為不合理，其證據(jù)不足以證明其已經(jīng)支付了全款并基于合同約定實際占有該房屋，其優(yōu)先購買權(quán)的主張就不成立。

　　2.名為購房、實為借貸擔保的，出借人不能排除執(zhí)行

　　－如果名義上是購房，但實際上是貸款，購房合同和回購協(xié)議只是債務(wù)擔保，貸款人不具有買受人身份，不符合排除執(zhí)行的條件。

　　3.指定買方，實際上，貸款，放款非消費者，沒有優(yōu)先權(quán)

　　——名為購房、實為借貸，因不存在一個真實商品房買賣合同關(guān)系，出借人不具有中國消費者個人身份，不享有優(yōu)先于我國其他公司債券的權(quán)利。

　　4.買受人在所有權(quán)轉(zhuǎn)讓前不享有物權(quán)和優(yōu)先權(quán)

　　基于房地產(chǎn)受讓人意圖通過抵押方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓前不能產(chǎn)生抵押協(xié)議對房地產(chǎn)交易的物權(quán)期待權(quán)。

　　5.已抵押進行房產(chǎn)再租賃，承租人之間不能阻卻對抵押物可以執(zhí)行

　　抵押權(quán)設(shè)定后，無論租賃合同是否有效，無論租賃權(quán)是否存在，都不能阻止法院執(zhí)行抵押權(quán)。

　　6.抵押權(quán)的存在與否，應(yīng)當通過司法監(jiān)督而非執(zhí)行異議程序來解決

　　當事人關(guān)于抵押財產(chǎn)應(yīng)當銷毀、申請執(zhí)行人無權(quán)行使抵押權(quán)的異議，屬于法律文書的異議，不屬于執(zhí)行對象的異議。

　　【規(guī)則詳解】

　　1. 不合理的購買合同很多，買方優(yōu)先購買權(quán)不成立

　　——如果買受人的購房行為不合理，其證據(jù)不足以證明其已經(jīng)支付了全款并基于合同約定實際占有該房屋，其優(yōu)先購買權(quán)的主張就不成立。

　　劇情簡介： 2003年，物業(yè)公司與投資公司簽訂了一份住房合同，協(xié)議物業(yè)公司支付600萬元購房款，然后通過租賃合同租回投資公司并提供物業(yè)服務(wù)。2007年，法院根據(jù)信用合作社的申請沒收房屋，對房地產(chǎn)公司提出的外部執(zhí)行異議，法院以購房交易中的若干違規(guī)行為予以駁回。房地產(chǎn)公司隨后提議由外人執(zhí)行反對意見，但沒有提供充分證據(jù)證明實際支付了600萬美元。

　　法院認為：①根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出售給第三人，第三人已支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但未辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已支付全部價款并實際占有，但未辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，第三人沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。買受人雖未取得標的物所有權(quán)，也未辦理轉(zhuǎn)移登記，但基于合法的不動產(chǎn)買賣關(guān)系，有權(quán)將普通金錢債權(quán)排除在強制執(zhí)行之外。該規(guī)定的司法解釋是在買受人對不動產(chǎn)權(quán)利的保護與普通貨幣的債權(quán)保護發(fā)生沖突時，為特殊保護合法買受人的合法權(quán)利而設(shè)定的特殊規(guī)則。這一規(guī)則的建立實質(zhì)上是以犧牲普通貨幣債權(quán)人的合法權(quán)利為代價的。因此，法院在適用該司法解釋對買受人利益進行特殊保護時，應(yīng)當嚴格審查買受人與被執(zhí)行人之間的不動產(chǎn)買賣協(xié)議的合法性，該條規(guī)定的給付、實際占有、過錯是否必要。②涉案綜合樓交易合同的簽訂和回執(zhí)簽發(fā)時間不符合一般交易規(guī)則，合同備案登記程序不符合通常要求和慣例，合同中注明的商品房預售許可證號與實際預售許可證號不符。此外，從涉案合同中房屋單價、用途等諸多重要條款的缺失或矛盾來看，物業(yè)公司和投資公司在一般房屋交易中未盡到應(yīng)有的注意義務(wù)，故現(xiàn)有證據(jù)不足以認定雙方房屋買賣的真實意思表示。如果物業(yè)公司未能提供600萬元的現(xiàn)金來源及銀行匯款或轉(zhuǎn)賬憑證等任何證據(jù)，僅憑收據(jù)不足以認定物業(yè)公司已全額支付購房款。合同中約定的交房時間是在雙方簽約之前，這也不符合房屋買賣的常識。且物業(yè)公司在與投資公司簽訂涉案合同前，雙方存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司基于2003年的物業(yè)服務(wù)合同實際占用了涉案綜合樓，故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明物業(yè)公司基于涉案合同實際占用了涉案綜合樓。判決駁回了物業(yè)公司的申請。

　　2.名為購房、實為借貸擔保的，出借人不能排除執(zhí)行

　?。绻x上是購房，但實際上是貸款，購房合同和回購協(xié)議只是債務(wù)擔保，貸款人不具有買受人身份，不符合排除執(zhí)行的條件。

　　簡介： 2010年，陳某與開發(fā)公司簽訂了住房合同，市場價55萬元的住房價格同意10萬元。2011年，雙方簽署了一份附買回協(xié)議，同意發(fā)展房屋公司在不同時期應(yīng)由購房者支付房款。同期，開發(fā)公司與林某簽訂的承諾書中稱，林某向開發(fā)公司提供了5000萬元人民幣的貸款，這筆貸款是由陳等人與開發(fā)公司分別簽訂的住房合同抵押的。2012年，根據(jù)債權(quán)人信托公司的申請，法院以開發(fā)公司的名義沒收了這些財產(chǎn)，陳某提出了執(zhí)行異議，但在對外部人士提起執(zhí)行異議的訴訟后被駁回。

　　法院可以認為：盡管陳某提供的與開發(fā)有限公司所簽購房合同、回購協(xié)議、轉(zhuǎn)賬憑證、收款收據(jù)、房屋交付確認書及房屋預售網(wǎng)簽備案等證據(jù)能證明其與開發(fā)企業(yè)公司發(fā)展之間是否存在一些形式上的房屋買賣經(jīng)濟關(guān)系，但雙方國家之間可能存在一個真實房屋買賣關(guān)系研究證據(jù)，尚有許多不足。主要設(shè)計理由為：①開發(fā)管理公司文化作為訟爭房屋出賣人，認為其與陳某之間對于房屋買賣關(guān)系意思就是表示虛假，雙方并不能夠存在一種真實的房屋買賣關(guān)系。開發(fā)技術(shù)公司員工認為陳某所購別墅實為該公司為擔保林某債權(quán)而簽訂，林某是陳某等出借款項的集資轉(zhuǎn)貸人，其與開發(fā)利用公司系民間金融借貸社會關(guān)系。這一指導意見與開發(fā)項目公司、林某等所簽備忘錄內(nèi)容相印證，開發(fā)平臺公司價值主張學生具有可信性。陳某與開發(fā)建設(shè)公司所簽購房合同，購房價格約定與常理不符，亦背離中國市場分析行情。②作為我國房屋購銷合同，購房人目的是取得房屋，出賣方目的是獲得售房款，但雙方回購協(xié)議卻明確規(guī)定約定開發(fā)投資公司應(yīng)該享有勞動合同解除權(quán)和回購權(quán)，且解除權(quán)與回購權(quán)行使調(diào)查時間均在約定的房屋交付用戶使用學習時間開始之前，明顯與房屋購銷合同目的不符。同時，回購協(xié)議還約定了開發(fā)軟件公司人員行使解除權(quán)條件及不同回購時間需支付的固定資產(chǎn)回購款，而陳某亦自認回購款是按時間和一定利息保障標準數(shù)據(jù)進行科學計算的，其中的利息費用標準遠高于一般商業(yè)銀行同期同類貸款利息，利息從而達到年利率36％，此亦與房屋買賣合同風險特征不符。③結(jié)合實際開發(fā)目標公司目前有關(guān)教育資金鏈斷裂債務(wù)能力無法得到及時償還、房屋未經(jīng)竣工驗收規(guī)范以及涉案房屋于2012年即被信托責任公司提出申請查封情況，陳某所持購房款收據(jù)、房屋確認書及房屋預售網(wǎng)簽備案等，實有以房屋買賣活動形式才能保證債權(quán)實現(xiàn)或排除強制措施執(zhí)行的目的，亦難以充分證明雙方共同存在很多真實房屋買賣關(guān)系。陳某雖認為其與開發(fā)上市公司方面存在各種民間借貸關(guān)系亦不影響因素之后雙方成立房屋買賣關(guān)系，但其并未舉示借款合同和借貸關(guān)系轉(zhuǎn)化為房屋買賣關(guān)系建立相應(yīng)證據(jù)。判決駁回陳某訴請。

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