房子只有一個，所有權(quán)也只有一個，現(xiàn)在有很多的人為了爭取更高的利益會進行很多不合法的交易，有些開發(fā)商或者房主為了從房屋買賣中獲得巨額利益，一房二賣是開發(fā)商和購房者簽訂購房協(xié)議后，將本已經(jīng)預售給購房者的房子賣給第三方，對購房者造成損失。這是一種違約合約的行為。下面由北京房產(chǎn)糾紛律師為大家詳細介紹相關(guān)法律知識。

　　一、 罪與非罪如何判斷？

　　這個案子和經(jīng)濟犯罪有關(guān)嗎？

　　據(jù)報道，橋西區(qū)公安分局經(jīng)偵大隊接待報案的民警可以認為，根據(jù)企業(yè)最高國家人民對于法院工作有關(guān)中國司法解釋，原則上“一房二賣”不涉及經(jīng)濟犯罪，除非開發(fā)商已經(jīng)跑了。

　　最高人民對于法院《關(guān)于審理商品房買賣合同管理糾紛案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問題的解釋》，于2003年6月1日開始工作實施。該解釋一個明確了“一房二賣”的民事主體責任，但并沒有否定刑事犯罪的可能。專家稱，該民警的理解能力肯定是錯誤的。

　　專家普遍認為，本案中開發(fā)商的行為是否構(gòu)成合同詐騙罪，與金額無關(guān)，與開發(fā)商是否跑路也無關(guān)。

　　律師進行分析，從法理和有關(guān)國家法律制度規(guī)定方面來看，“一房二賣”首先我們應當積極承擔企業(yè)違約的民事主體責任。其次，還可以通過追究刑事社會責任。刑法第224條明確管理規(guī)定了合同詐騙的刑事責任：以非法占有為自己目的，在簽訂、履行勞動合同發(fā)展過程中，騙取對方當事人財物，數(shù)額存在較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大影響或者有其他問題嚴重情節(jié)的，處三年以上就是十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別需要巨大變化或者有其他學生特別受到嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產(chǎn)。

　　二、如何區(qū)分“一房兩賣”屬于一般民事糾紛還是合同詐騙罪？

　　如何區(qū)分“一房兩賣”屬于一般民事糾紛還是合同詐騙罪？ 主要有兩方面的考慮。

　　一是通過賣房者主觀上是否需要具有一些非法企業(yè)占有對方當事人財物的目的和動機。

　　如果行為人主觀上為了企業(yè)獲取具有更高利潤，并無非法占有重要他人房款的意圖，應當積極承擔環(huán)境民事違約風險責任；相反，如果行為人主觀上沒打算交房，使對方履行自己根本不存在的民事相關(guān)法律社會關(guān)系的單方義務，直接導致非法占有對方房款，其行為就構(gòu)成勞動合同詐騙罪。

　　二是客觀上是否可以利用自己房屋進行買賣合同管理這一教學形式，實施了騙取對方當事人數(shù)額較大財物的行為。

　　作為合同違約的民事糾紛，往往是當事人具有履約能力，產(chǎn)生糾紛后能夠全額返還購房款，或主動、積極與購房人協(xié)商退還相應房款。構(gòu)成合同詐騙罪的“一房二賣”，在表現(xiàn)形式上則是行為人在收取房款后，無正當理由既不履行合同義務又拒不退款，或攜款逃匿，或用于揮霍等致使房款無法返還。

　　北京師范大學袁彬教授認為，合同詐騙罪成立的關(guān)鍵涉及主客觀兩個方面：

　　一是行為人主觀上具有非法占有他人財物的目的；

　　二是行為人客觀上采取了虛構(gòu)事實、隱瞞真相的方法，在簽訂、履行合同過程中騙取對方當事人財物，數(shù)額較大。

　　欺詐手段可以是捏造事實或者隱瞞真相的任何手段，如以虛構(gòu)單位的名義或者以他人的名義簽訂合同，在收到對方保證的貨物、付款、預付款或者財產(chǎn)后逃跑。

　　就“一房二賣”而言，由于社會行為人在賣房過程中發(fā)展必然要隱瞞房子已經(jīng)被賣或者被抵押的事實，因而企業(yè)具有一個虛構(gòu)事實、隱瞞真相的行為進行特征，因此其行為方式是否可以成立合同詐騙罪的關(guān)鍵作用在于行為人“一房二賣”時主觀上是否需要具有一些非法占有重要他人財物的目的。

　　目前對于我國企業(yè)最高司法行政機關(guān)之間沒有一個針對不同合同詐騙罪的非法占有重要目的做做過解釋，但最高人民法院可以針對中國金融網(wǎng)絡詐騙犯罪的非法占有主要目的認定出臺過解釋（即《全國法院關(guān)于審理金融環(huán)境犯罪案件管理工作人員座談會紀要》），規(guī)定了推定行為人是否存在一些非法占有目的的七種情形，包括：明知自己沒有及時歸還能力而大量騙取資金的；非法獲取更多資金后逃跑的；肆意揮霍騙取資金的；使用騙取的資金方面進行分析違法犯罪心理活動的；抽逃、轉(zhuǎn)移提供資金、隱匿財產(chǎn)，以逃避返還資金的；隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產(chǎn)、假倒閉，以逃避返還資金的；其他非法占有資金、拒不返還的行為。

　　這一問題解釋企業(yè)對于我們認定合同詐騙罪的非法占有重要目的就是具有參照價值。袁彬說：“對于‘一房二賣’的行為方式是否能夠構(gòu)成合同詐騙罪，不能僅僅只是因為出賣人沒有逃跑就認定其不構(gòu)成合同詐騙罪，而是應當提高綜合多方面影響因素分析考察其主觀上是否需要具有非法占有主要目的，進而認定其是否構(gòu)成合同詐騙罪?！?

　　“一房二賣”情形下的民事責任和刑事責任的邊界比較模糊，當事人一定要準確把握上述罪與非罪的形式，避免陷入牢獄之災。讀者需要法律方面的幫助，歡迎到咨詢北京房產(chǎn)糾紛律師。