如果賣方簽買賣合同后反悔，屬于賣方單方面違約，需要承擔(dān)法律責(zé)任。究竟違約結(jié)果如何?今天，北京房產(chǎn)糾紛律師整理了以下內(nèi)容為您答疑解惑，希望對您有所幫助。

　　案件： 逾期搬出賬戶自由裁量判決罰款50,000元

　　一號案：北京市西城區(qū)人民法院（2017）京0102民初第22675號。

　　二審案件編號： 北京市第二中級人民法院（2017年）北京市第二人民法院第11132號

　　合同約定違約金：

　　出賣人應(yīng)當(dāng)自該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起180日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原戶口遷出手續(xù)。因出賣人自身原因?qū)е屡c該房屋相關(guān)的戶口未如期遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付總房價款5%的違約金。逾期超過15日的，出賣人還應(yīng)當(dāng)向買受人支付總房價款萬分之五的違約金。本案房價為466萬元，即違約金為23.3萬元+2300元u002Fday。

　　法院判決：

　　判決已經(jīng)生效之日起十日內(nèi)，被告進(jìn)行一次性給付原告對于逾期遷出農(nóng)村戶口的違約金五萬元。

　　一審判決理由：

　　由于被告交付了房屋并按照合同簽訂后的約定登記了所有權(quán)的變更，因此他履行了賣方的大部分義務(wù)，不按照合同搬出的行為不足以構(gòu)成根本違反合同。根據(jù)本案確立的事實和原告提交的證據(jù)，法院也無法認(rèn)定被告不撤銷戶籍給原告造成了實際損失和金額。被告認(rèn)為違約的刑罰過高，有事實和法律依據(jù)，法庭亦采納了這個意見。鑒于上述情況，法院將責(zé)令被告為原告的訴訟請求一次性支付5萬元罰款。

　　二審判決理由：

　　原告亦未就被告家人戶口未遷出涉案房屋處給其造成的具體工作實際經(jīng)濟損失舉證責(zé)任予以研究證明，在此背景前提下，一審法院判決在雙方可以約定的違約金數(shù)額較大范圍內(nèi)將被告通過具體應(yīng)給付的違約金數(shù)額下調(diào)為5萬元，并無不當(dāng)。

　　點評：

　　通常在二手房買賣合同中，買賣雙方就逾期遷出戶口的問題達(dá)成協(xié)議，將在合同中逾期遷出戶口的，每逾期一天，應(yīng)負(fù)萬分之五的違約金。然而，在目前高房價的情況下，每日罰款5000% 是一筆巨款，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《人民法院合同法》（二）若干問題的解釋規(guī)定，如果當(dāng)事人聲稱約定的中華民國過高，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同履行情況、當(dāng)事人過錯程度和預(yù)期利益等因素綜合考慮，按照公平誠信的原則，以實際損失為違約作出裁決。如果雙方約定的超過所造成損失的3%，一般可以視為《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“超過所造成的損失”。然而，買方往往無法證明賣方因遲遲未能從賬戶中取出，導(dǎo)致其實際損失發(fā)生。因此，在這種情況下，只要被告提出的違約過高，同意處以高額罰款將面臨法院的法律調(diào)整。

　　然而，逾期遷出戶口的違約金，法院關(guān)于如何發(fā)展進(jìn)行分析調(diào)整，可以說我國目前我們沒有一個統(tǒng)一的裁判規(guī)則，全憑法官的 主觀思想認(rèn)識，而且，對于違約金過高的調(diào)整系法院可以自由裁量權(quán)的范疇，通常這種情況下，二審法院一般不會對一審法院的裁量結(jié)果數(shù)據(jù)進(jìn)行及時調(diào)整，這從上海市一中院判決的兩個問題案例研究可見一斑。

　　綜上，對于賣方逾期遷出戶口，法院可能判決的違約金數(shù)額沒有進(jìn)行固定的標(biāo)準(zhǔn)，在買方市場無法發(fā)展提供一些實際經(jīng)濟損失的情況下，只要人民法院判決的違約金不高得離譜，都可能在社會正常經(jīng)營范圍。

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