不管你是買房還是賣房，在房產(chǎn)交易的過(guò)程中都可能會(huì)遇見各種各樣的問(wèn)題，房產(chǎn)交易常見問(wèn)題有哪些？今天北京房產(chǎn)律師就針對(duì)這些問(wèn)題給大家仔細(xì)分析分析。

　　一、請(qǐng)求法院更改合同的法律內(nèi)容

　　根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定，當(dāng)事人有權(quán)要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除下列合同：

　　(1）由于重大誤解而得出的結(jié)論；

　　(2）訂立合同時(shí)顯失公平。

　　一方以欺詐、脅迫的手段進(jìn)行或者乘人之危，使對(duì)方在違背自己真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求中國(guó)人民對(duì)于法院工作或者通過(guò)仲裁機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)變更或者撤銷。

　　當(dāng)事人要求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

　　有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：

　　 (1）享有撤銷權(quán)的一方在知道或應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因的日期起一年內(nèi)未行使撤銷權(quán)；

　　（2）有解除權(quán)的一方在知道解除原因后，自行明確表示或者放棄解除權(quán)；。

　　無(wú)效的合同管理或者被撤銷的合同自始沒有相關(guān)法律制度約束力。合同進(jìn)行部分無(wú)效，不影響學(xué)習(xí)其他企業(yè)部分效力的，其他重要部分問(wèn)題仍然可以有效。合同無(wú)效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨(dú)立發(fā)展存在的有關(guān)知識(shí)解決這些爭(zhēng)議處理方法的條款的效力。合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以返還；不能返還或者自己沒有社會(huì)必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方之間都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人惡意串通，損害中國(guó)國(guó)家、集體活動(dòng)或者第三人利益的，因此研究取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家實(shí)現(xiàn)所有數(shù)據(jù)或者返還集體、第三人。

　　至于要求變更合同的消滅時(shí)效，根據(jù)合同法，如有重大誤解或明顯不公，當(dāng)事人可以要求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷合同。因此，合同法規(guī)定，當(dāng)事人行使撤銷權(quán)的期限為一年，但對(duì)行使變更合同權(quán)的期限沒有明確規(guī)定。

　　當(dāng)然，也有人認(rèn)為，根據(jù)合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則和維護(hù)交易安全的需要，應(yīng)當(dāng)盡快確定合同當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。當(dāng)事人行使變更權(quán)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)推定為一年。當(dāng)然，這只是學(xué)術(shù)上的討論推定，有待法官結(jié)合具體案例進(jìn)行解讀。

　　二、70年產(chǎn)權(quán)到期后我該怎么辦？

　　3月15日，十二屆中國(guó)全國(guó)地方人大五次會(huì)議閉幕后，國(guó)務(wù)院政府總理李克強(qiáng)在人民大會(huì)堂三樓金色大廳會(huì)見媒體采訪十二屆全國(guó)各地人大五次會(huì)議的中外新聞?dòng)浾卟⒒卮鹨粋€(gè)記者工作提出的問(wèn)題。

　　在新聞發(fā)布會(huì)上，“在今年兩會(huì)召開前夕，中國(guó)政府網(wǎng)絡(luò)和27家網(wǎng)絡(luò)媒體聯(lián)合發(fā)起了‘我對(duì)總理說(shuō)句話’征求意見活動(dòng)，報(bào)紙和今日頭條對(duì)與民生密切相關(guān)的問(wèn)題進(jìn)行了網(wǎng)上投票。到目前為止，已有2131萬(wàn)網(wǎng)民投票支持“70年到期后的住房產(chǎn)權(quán)？ 請(qǐng)問(wèn)國(guó)家打算如何解決這個(gè)問(wèn)題？”.

　　對(duì)此，李克強(qiáng)說(shuō)：中國(guó)有句古話：有恒產(chǎn)者有恒心。網(wǎng)民其實(shí)是群眾，普遍關(guān)心70年住宅土地使用權(quán)到期和續(xù)期的問(wèn)題，也是可以理解的。國(guó)務(wù)院已要求相關(guān)部門回應(yīng)，既可以續(xù)簽，不需要申請(qǐng)，不需要前置條件，不影響交易。當(dāng)然可能有人會(huì)說(shuō)，你就說(shuō)，有法律保護(hù)嗎？我在這里強(qiáng)調(diào)，國(guó)務(wù)院已經(jīng)責(zé)成有關(guān)部門研究提出房地產(chǎn)保護(hù)相關(guān)法律的議案。

　　三、在二手房交易中，如何避免“老戶籍”的糾纏？

　　在二手房交易中，部分賣家在房款已付、所有權(quán)已轉(zhuǎn)移的情況下，不愿意遷出自己的戶口，導(dǎo)致買家無(wú)法落戶。有的賣家不搬是因?yàn)闊o(wú)處可搬，有的是因?yàn)楹⒆舆€在當(dāng)?shù)刈x書，有的是想等房子拆了，有的是抓住買家急于落戶的心理，想借機(jī)再要一筆“搬遷費(fèi)”。遇到這樣的“戶口老賴”，購(gòu)房者實(shí)在難以啟齒。一方面，戶口遷出一般由本人或戶主申請(qǐng)，公安機(jī)關(guān)無(wú)法主動(dòng)介入。另一方面，戶口遷出涉及行政職權(quán)，不屬于民事案件受理范圍。雖然各地的戶籍管理政策不盡相同，但很多城市的公安機(jī)關(guān)都注意到了二手房市場(chǎng)的這種亂象，為了讓買方落戶，允許買方遷入，賣方不遷出。并“控制”或“凍結(jié)”賣方賬戶，即該戶不能再向新賬戶申報(bào)。但是，這樣會(huì)造成一房?jī)蓱艨诘那闆r。

　　申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷要經(jīng)過(guò)以下程序： 1、申請(qǐng)人已合法取得住房權(quán)，向派出所2提出申請(qǐng)，派出所執(zhí)行通知程序3、原住戶拒絕搬遷或不能通知4、派出所將原住戶戶口搬遷到社區(qū)公共住戶。

　　如果你所在的省市沒有相關(guān)的法律政策也不用擔(dān)心。在選房、簽合同時(shí)做好防范，也可以避免“老戶籍”的糾纏。對(duì)擬購(gòu)買的房屋做好前期調(diào)查，看房主和戶主是否一致，看房屋是否存在"一房?jī)蓱?的情況。在訂立合同時(shí)，你必須包括買賣雙方之間的轉(zhuǎn)賬條款。如果賣方在一定期限內(nèi)不搬遷，就構(gòu)成違約，逾期時(shí)間越長(zhǎng)，違約金越高。

　　即使原始合同沒有相關(guān)條款，買方也可以向法院申請(qǐng)賣方的違約。畢竟，賣方的主要義務(wù)是向賣方交付明確的產(chǎn)權(quán)，適合房屋質(zhì)量。賣方不遷移住戶的行為影響買方轉(zhuǎn)售房屋，妨礙買方享有與戶籍有關(guān)的權(quán)利，如學(xué)校教育權(quán)和醫(yī)療權(quán)，從本質(zhì)上阻礙了買方的所有權(quán)，構(gòu)成違約。買方可以要求賣方對(duì)此進(jìn)行賠償，并撤銷賬戶。二手房銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要謹(jǐn)慎，希望“戶口老萊”這一現(xiàn)象能夠得到徹底解決。

　　相信大家看了上面介紹后，對(duì)于怎么解決要注意什么的責(zé)任的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢北京房產(chǎn)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。