近年來，因為限購政策等影響，借名買房的行為越來越多，但是若發(fā)生糾紛，基本上都會以違反國家法律規(guī)定而被認定為無效。下面和北京律師咨詢網一起走進下面這起案例，希望對你有所幫助。

　　案情簡介

　　本案中，我方代理孫某。孫某（女）與劉某（男）于2001年相識。2005年孫某欲購買北京市朝陽區(qū)的某處房屋，因考慮到辦理貸款的便利，遂與劉某口頭協(xié)商一致：借劉某的名義購買涉案房屋并在2005年5月由劉某簽署購房合同，房屋總價為150萬元，其中首付款50萬元，貸款100萬元。房屋的第一筆首付款30萬元由孫某直接向開發(fā)商支付，剩余款項孫某陸續(xù)向劉某轉賬，由劉某支付。

　　2007年，孫某與劉某簽署關于借名買房的《合同書》，就雙方之間的借名買房事宜以及錢款支付事宜進行約定，雙方均認可2007年之前孫某向劉某的轉賬系房屋的出資款，并且未來由孫某繼續(xù)通過轉賬的形式向劉某支付，然后雙方在第二頁上簽字，并有騎縫簽名。

　　2010年5月，孫某與劉某登記結婚，后因劉某婚內出軌，孫某訴至法院要求解除婚姻關系，同時要求處理案涉朝陽區(qū)房屋。因雙方均認為朝陽區(qū)房屋系各自婚前財產，故法官認為雙方在對房屋所有權有爭議的情況下，可先就產權問題另案提起訴訟，待房屋產權問題解決后，可通過離婚后財產糾紛處理財產分配問題。在此情況下，我方重新提起合同糾紛，請求劉某按照《合同書》的約定將房屋過戶至孫某名下。

　　辦案經過

　　在接受孫某離婚糾紛委托時，我方提前預判到了可能需要另案解決朝陽房屋問題，也跟孫某協(xié)商一致。果不其然，雙方在訴訟中均認為案涉朝陽區(qū)房屋系各自的婚前財產，但此時畢竟房屋登記在對方名下，法官極有可能做出處理。我方立即向法官說明了我方主張房屋系婚前財產的理由，故法官明確不予處理。

　　2020年6月22日，在北京疫情嚴重的情況下，我方通過郵寄的方式進行立案。在顯示郵件被接收后，我方每天均與立案庭進行溝通查詢，直到確定法院收到郵件并且立案后我方才放下心。

　　2020年10月19日，案件進行第一次開庭審理，因對方要補充新證據，故在2020年11月20日進行第二次開庭審理。2021年6月24日，法官通知第三次開庭。在每一次庭審前，我方均與當事人進行了詳細的庭前輔導，告知當事人本次庭審法官的審理重點、我方的代理思路以及注意事項。

　　在庭審中，因為涉及眾多時間截點以及復雜的錢款往來，我方在詳細梳理后，通過可視化數據的形式提交給法官，讓法官對于案情發(fā)展以及雙方的錢款往來一目了然，從而引導法官采納我方的代理思路。

　　在庭審結束后至判決作出前，因擔心法官對于整個庭審記憶不全，故書寫代理意見，將整個庭審重現，幫助法官梳理案件。

　　2021年7月1日，在案件歷經一年后，收到了法官支持我方訴訟請求的判決！

　　案件結果

　　法官支持我方的訴訟請求，要求劉某配合將涉案朝陽區(qū)房屋過戶至孫某名下。

　　律說

　　本案在辦案過程中可謂驚心動魄，一波三折，好在律師通過庭審經驗的積累、訴訟技巧的運用、以及對于法律的充分理解適用，巧妙地將問題化解。

　　第一，訴訟請求的確定。一個案件中，訴訟請求的正確與否，直接決定了訴訟走向。經過類案檢索，在本案案件中訴訟請求基本分為兩類，一類為先請求確認合同書有效、再請求房屋過戶；另一類為直接請求房屋過戶。本案中，我方的訴訟請求為直接要求對方配合過戶，而非先請求確認合同有效。因為從我方的角度來看，《合同書》為真實有效，并不需要法院進行確定，若對于《合同書》有異議應該由劉某舉證證明。

　　第二，《合同書》的真實性問題。據前所述，孫某與劉某僅在第二頁上簽署名字，但是雙方的大量權利義務約定均在第一頁。雖然有騎縫簽名，但是騎縫簽名是否能夠成為鑒定的比對樣本存疑。若無法鑒定，那么在劉某極力否認兩張紙系一份合同書的情況下，孫某可能會因為舉證不能承擔敗訴風險。果不其然，在第一輪證據提交中劉某一開始就矢口否認其在《合同書》上簽署過名字。故我方立刻補充提交第二輪證據，證據是雙方之間的一份錄音，在錄音中劉某曾多次表述“這個協(xié)議我是不會認的”“我們別提協(xié)議的事”“首付款是你出的，我可以還給你”。對此法官進一步問劉某《合同書》是否系其簽署，劉某一改此前堅決否認的態(tài)度，稱其已經記不清了。通過一二輪證據的遞進提交，再加上劉某態(tài)度的反復轉變，基本上在法官內心深處形成了確信。所以在法庭辯論結束后，第三次開庭時法官對劉某申請筆跡鑒定的訴求，直接當場拒絕。

　　第三，孫某向劉某轉賬的錢款的性質問題。在2007雙方簽訂《合同書》時，已經明確之前孫某向劉某的轉賬，均系購房出資，并約定孫某需要完全履行出資義務。所以我方總結的案件的難點在于雙方結婚后，在夫妻財產共同制的情況下，法官對于孫某向劉某轉賬款項性質的認定。對此我方提交了孫某向劉某轉賬的銀行流水，表明孫某已經足額向劉某履行完畢出資義務。但是令我方沒有想到的是，劉某向法庭提交了其名下銀行流水，證明劉某的賬戶實際上系孫某在實際使用。具體的操作是：孫某向劉某轉賬后，利用劉某的賬戶進行炒股，股金贖回后，又原路返回孫某的賬戶，此時，房屋購房款的出資問題存疑。為此，我方立即向法官明確，婚后雙方的財產系夫妻共同財產，共同財產即指雙方不分份額地共有，故劉某償還案涉房屋房款的錢中亦應包含孫某償還的部分；同時，雙方系借名買房法律關系，并非買賣合同法律關系，借名買房是指當事人按照協(xié)議約定，一方借用他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，由借名一方實際享有房屋權益，因此孫某作為借用人并不當然負有向劉某支付購房款的義務，《合同書》中也未就孫某未向劉某支付購房款而喪失相關房屋權益進行約定。雙方之間的借名買房行為已經成立并生效，若不存在無效事由，不應該僅憑婚后出資問題就輕易否定。如果劉某認為自己遭受損失，可以通過《合同書》中雙方的約定向孫某主張權利。

　　第四，本案中雙方簽署《合同書》是否系規(guī)避國家關于房屋的限購政策或者是銀行的貸款政策。對此我方給出了否定的答案，即雙方借名買房行為發(fā)生在2005年，當時北京市并未出臺限購政策，孫某亦具備貸款資格，借名買房只是考慮到房源稀缺以及劉某辦理貸款方便，所以雙方才進行借名買房行為，并非劉某所稱系規(guī)避北京市限購政策。我方還向法院明確，只要通過法院判決，孫某即可取得房屋的所有權。

　　案外說法

　　近年來，因為限購政策等影響，借名買房的行為越來越多，但是若發(fā)生糾紛，基本上都會以違反國家法律規(guī)定而被認定為無效。故通過本案的分析與解剖，能夠對以下兩個問題進行明確并對以后的案件進行指引：其一，借名買房法律關系的證明標準；其二，借名買房期間雙方身份關系的變化導致出資性質的改變會不會導致財產性質的變更。

　　針對第一個問題，通過本案可以明確：借名買房協(xié)議具有一般的合同約束力，只要不違反法律的規(guī)定，應認定為有效合同，合同當事人應該完整、全面地履行合同義務；在舉證證明借名買房行為時，除合同外，還可通過購房票據、原件保管、實際使用或控制房屋、當事人之間關于借名買房行為的相關聊天記錄等加以佐證；并且還需要保證借名人能夠通過法院判決的形式辦理過戶。

　　針對第二個問題，我方的觀點亦十分明確，即使借名買房的雙方發(fā)展為夫妻關系，購房款由個人財產變?yōu)榉蚱薰餐敭a支付的情況下，也不能據此認定產權性質的變更，法律應該尊重并保護當事人的意思自治，在借名買房法律關系中，借名人并不當然負有向出借人支付購房款的義務。金錢的給付不應成為判斷借名買房合同是否成立的條件，若一方未支付，應根據合同中規(guī)定的相關金錢給付內容進行處理，或要求承擔違約責任，或要求解除合同。至于雙方發(fā)展為夫妻關系后，通過夫妻共同財產支付的購房款部分，雙方可以通過離婚糾紛、離婚后財產糾紛解決。

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