隨著社會的快速發展，城市化也在加快，在拆遷活動中，手續不完整的無證房屋是一種普遍現象。在討論補償安置的過程中，如果與合同有關，不同意，人們的無證房屋可能會突然被認定為非法建筑，并被提醒，如果不簽字，只能看房屋作為非法建筑拆除，相關房屋補償、裝修補償為零。當然，也有一些特殊的拆遷活動來改善環境，給人們帶來了拆除非法建筑的麻煩。那么，如何確定非法建筑呢？被認定為非法建筑，必須拆除嗎？

　　一、房屋在什么情況下會被認定為違法建筑？

　　北京拆遷律師回顧非法建筑的過去和現在，你會發現它總是被一層面紗覆蓋，沒有一個完整、清晰的概念。原因是我國建設行為的調整，約束經歷了從政府通知命令逐步過渡到規范文件的使用，甚至發展到利用部門、地方政府規章、行政法規和法律管理的立法過程，建設行為涉及土地審批、規劃許可證、水利、交通、文物保護、園林綠化等領域。因此，非法建筑有廣義和狹義，廣義非法建筑是指違反土地管理、城鄉規劃、水利、交通法律、建筑和構筑法規，狹義的非法建筑是指違反城鄉規劃法律、法規的建筑和構筑。

　　在實踐中，非法建筑一般是指狹義的非法建筑。根據《城鄉規劃法》第六十四條、第六十五條的規定，未取得建設項目規劃許可證或者未按照建設項目規劃許可證的規定建設的建筑物，以及農村集體土地、農村規劃區未取得農村建設規劃許可證或者未按照農村建設規劃許可證的規定建設的建筑物，由縣級以上城鄉規劃部門或者負責集中執法的城市管理部門、鄉鎮人民政府認定，限期改正或者限期拆除。其中，國有土地上的非法建筑，可以限期改正，處建設項目成本5%以上10%以下的罰款；限期拆除不能拆除的，沒收實物或者違法收入的，可以處以建設項目成本10%以下的罰款。

　　當然，并不是所有的無證房屋都只是上述規定。《城鄉規劃法》，特別是《城鄉規劃法》前身的《城市規劃法》，應當區別對待歷史遺留問題，按照比例原則合理處理，允許通過其他手段進行補救。

　　二、無建設規劃許可證被認定為違法建筑必須拆除嗎？

　　許多地方基層在拆除違法執法時，基于各種執法目的，沒有建設規劃許可證，拆除一個詞，相對簡單粗糙。事實上，北京拆遷律師根據現行的城鄉規劃管理法律制度，并不全部拆除，如以下六種情況不得拆除：

　　首先，如果非法建筑對現有規劃實施的影響不嚴重，可以采取補救措施，無需拆除。所謂嚴重影響規劃實施的情況，一般是指占用規劃道路紅線、規劃綠地或廣場、市場、車站等公共設施用地，或影響鄰近、消防、交通等情況。這種做法的本質是比例原則的應用，即在行政執法的目的和目標的限制下，以最小限度地損害相對人的利益。典型案件，如最高人民法院在1999年終審（1999）第20號案件中，哈爾濱城市總體規劃中的中央街道規劃原則和中央街道建筑風格，是否覆蓋相鄰新華書店頂部作為判斷標準，決定匯豐公司應拆除超規劃區域，而不是無證區域。

　　其次，雖然對現有規劃的實施有嚴重影響，但不能拆除——即拆除非法建設可能會影響相鄰建筑的安全，損害無過錯利益相關者的合法權益或對公共利益造成重大損害。2010年，北京朝陽區社區業主未取得建設項目規劃許可證，朝陽區城市管理綜合行政執法監督局在執法過程中，發現拆除第三層將對原建筑、相鄰建筑基礎造成安全風險，不排除樓梯倒塌等后果，最終沒有強制拆除非法建筑，但申請房屋所有權登記部門凍結房屋。

　　第三，由于地方政策落實不到位，沒有批準的建設程序或重建程序，但屬于村民唯一的住房情況。由于農村發展和行政管理、村規劃實施等實際情況，宅基地住房一般程序不完整，甚至沒有程序，長期以來，這個問題不是農村居民單方面克服，解決，主要過錯不是農村居民，相反，管理現狀的主要原因是地方行政機關。行政執法的最終目的是實現公共利益，確保社會的正常運行。拆遷執法的，一是違反比例原則，二是相對人及其家屬流離失所，對其權益造成過度損害，三是公共利益與大多數個人利益對立，以不必要的犧牲個人利益為代價實現正式公共利益，違反行政執法追求的最終價值。因此，這種情況一般主要考慮建設行為人家庭的生活安全利益，不以人為本的精神，不作為非法建筑拆遷的代價。

　　第四，村民在自己的宅基地或自己的土地范圍內建造的附屬建筑，如車庫、倉庫等。這種簡單的附屬建筑一般不會發送一級審查。在一些地方，建設將以當地立法的形式明確準予。例如，《江蘇省村規劃指南》第三條規定，村民可以在滿足健康生活的前提下，結合庭院靈活布置主要房屋、農業機具、作物儲藏室、加工間等附屬房屋，方便生產。由于這些建筑沒有建在村公共區域，很難對村規劃產生重大的不利影響，也很少導致鄰里分歧，不應被拆除為非法建筑。

　　第五，建設行為人因招商引資或者行政承諾而建造的建筑物，不得簡單地認定為違法建筑物，并采取行政強制措施。相反，應當從維護政府信譽的角度，結合保護信任利益的原則，允許采取補救措施的合法化。例如，作者代表的湖北省黃石市的一起案件，十多年前，為了解決失地農民未獲得補償安置的生計問題，與土地使用單位協調了一塊土地，用于建設商店、開發區、規劃委員會、土地、建設委員會、街道等部門開會通過建設項目。后來，村民們根據上述行政承諾投資建設商店，并在相關政府部門的配合下辦理了水、電、衛生、工商、稅務等手續。這種建設行為是基于行政承諾的。建設行為人的財產利益應當受到保護，不得拆除為違法建筑。

　　第六，長期無證建筑。1984年《城市規劃法》實施前，由于沒有規劃許可制度的要求，當時的建設行為不需要辦理規劃許可手續。當然，我們不能認為以前形成的無證房屋是非法建筑，需要拆除。《城鄉規劃法》于2008年1月1日實施。一些省市也將根據實際實施時間節點或當地農村規劃制度選擇較晚的時間節點作為邊界。早于此時建造的房屋不屬于必須拆除的情況。首先，它們將被納入非法建筑分類帳。隨著城市的發展，通過房屋征收和搬遷合理解決。新建以后新建的無證房屋，視具體情況而定。

　　北京拆遷律師結語：

　　拆除非法建筑是為了使城市和農村更加美麗和整潔。因此，執法部門在執法過程中不能拆除未取得規劃許可證的房屋作為非法建筑的要求，而應當以維護公共利益為目的。公共利益是社會全部或大多數成員所享有的利益，強調利益所有者的公共性。受益范圍一般不是特定的大多數人。其利益在一定范圍內具有共同性、普遍性和完整性，并應考慮整體社會發展因素，如誠信、公平、秩序和穩定性。在實踐中，一些地方執法部門在房屋征用和搬遷活動中以拆遷的旗幟降低了補償。需要注意的是，非法建筑的認定應當依法進行，責令拆遷應當嚴格適用比例原則，按照法律規劃的影響程度區分要求。對于一般公眾來說，我們應該提高法律意識，在未來進行新的建筑和重建行為時，應當及時依法處理各項行政審批。如果現有的房屋遇到拆遷危機，也不應該混亂，學會使用法律武器來維護自己的合法權益。